從需求側看，全國商品房銷售面積同比增速從2017年初的25.1%回落到2017年1-11月份的7.9%，其中，商品住宅從23.7%回落到5.4%。商品房待售面積從2017年1-2月的7.06億平方米下降到1-11月的5.96億平方米，整體降幅約15%，其中，住宅待售面積較年初最高點減少6178萬平方米。可見，2017年房地產市場去庫存取得積極進展。

　　一般而言，樓市庫存水平與房價漲跌直接相關。

　　從房價漲幅看，2017年，70個大中城市商品住宅售價同比上漲的城市的平均漲幅持續(xù)下降。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，從2017年5月份開始，上海、北京出現(xiàn)房價環(huán)比“零增長”，深圳房價環(huán)比下跌；到2017年11月份，11個熱點城市新房價格跌回一年前，熱點城市的降溫更是明顯。

　　總體來看，近年來中國房地產市場走勢已逐步分化，一部分以去庫存為目標，另一部分大城市周邊城市以控房價為主。隨著限購、限貸政策實施及預售證的限發(fā)，以往熱炒買房的現(xiàn)象受到抑制，非理性需求得到有效控制，這也從商品房銷售數(shù)據(jù)上得以反映?？梢哉f，擠出投資、投機需求后的市場，增幅以平穩(wěn)下降的態(tài)勢回落，規(guī)避了更多市場過熱的風險。

　　2018年調控效果將進一步顯現(xiàn)

　　“信貸收緊”是2017年我國房地產市場的關鍵點。在去杠桿疊加金融監(jiān)管趨嚴的大背景下，2017年，房地產行業(yè)的融資難度隨之大增。2017年1-11月，108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%。事實上，這一數(shù)字并未反映出房企融資的真實困難程度，個別房企的高額融資拉高了整體水平。比如2017年1-11月，恒大和陽光城分別融得資金1724億元和1036億元，創(chuàng)下單個房企歷年融資規(guī)模新高。如剔除上述情況，2017年前11個月的房企融資總額則為7254億元，較2016年全年下降31%。這意味著大部分房企的融資額下降明顯。

　　在傳統(tǒng)融資渠道受限的情況下，房企開始尋找其他融資方式。目前來看，行業(yè)融資結構正在被資產證券化改變。2015年時，資產證券化僅占房企融資總額的0.3%；2017年前11個月，這一數(shù)字已提升至4.2%。在房企大力發(fā)展租賃業(yè)務的趨勢下，未來資產證券化的比例還將進一步提升。

　　最重要的是，“房住不炒、租購并舉”預示著我國房地產市場格局真的要變了。

　　2017年以來，租售并舉、共有產權、限售等房地產長效機制已經(jīng)逐漸落地。比如三亞等城市，取得不動產登記證后5年才可以上市，這就使得新房疊加兩年左右的拿房本時間，杜絕了炒房可能性。北京市住建委也表示，今后五年本市將完成25萬套共有產權住房供地，通過增加中小套型住房供應，合理制定價格，有效推動本市住房價格平穩(wěn)健康運行。這些做法的核心是“房住不炒”，房地產回歸平穩(wěn)。

　　可以預見，租賃市場發(fā)展將成為2018年住房制度改革的核心內容，未來相關配套政策，比如土地、金融和供應模式等政策有望進一步細化并出臺。與此同時，2018年房地產短期調控不會放松，同時長效機制建設加快，調控效果將進一步顯現(xiàn)。

　　□周子勛(財經(jīng)評論人)