閩系房企的“朋友圈”

閩商的“圈子”文化由來(lái)已久，閩商地產(chǎn)同樣如此。其中，福建晉江有寶龍集團(tuán)、力高地產(chǎn)、裕景地產(chǎn)、三盛集團(tuán)等；南安的地產(chǎn)企業(yè)主要是明發(fā)集團(tuán)、中駿集團(tuán)、南益集團(tuán)、潤(rùn)豐集團(tuán)等；世茂集團(tuán)、冠城集團(tuán)、香江國(guó)際集團(tuán)來(lái)自石獅；融信集團(tuán)、正榮集團(tuán)則屬莆田系。

在2014年之前，閩系地產(chǎn)企業(yè)的融資更多是一種人帶人、企業(yè)帶企業(yè)的單方向融資。這種融資的核心基于一種“熟人”之間的信任基礎(chǔ)，其最有代表性的就是歐氏三兄弟，這一被業(yè)內(nèi)稱為“老二老三賣房，老大管投資”的模式，為各自的生意擴(kuò)張?zhí)峁┝顺湓５馁Y金支持。

以此類推，在福州克而瑞總經(jīng)理張旭東看來(lái)，閩商多數(shù)做外貿(mào)、鋼貿(mào)、醫(yī)療機(jī)械、餐館等生意，經(jīng)過(guò)幾代人的努力，閩系家族中積累了相當(dāng)數(shù)量的財(cái)富。除了做生意的資本，這些閩商往往會(huì)將多出的資金委托給熟人，通過(guò)機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資。投資公司成為嫁接福建資本與開發(fā)商之間相當(dāng)重要的橋梁。

在這種“不差錢”的時(shí)代，投資機(jī)構(gòu)所想的是如何更快將手中的資金投出去。從2012年開始，閩系地產(chǎn)公司從銀行、信托、股權(quán)基金等機(jī)構(gòu)不斷地以地塊抵押、對(duì)外擔(dān)保、控股股權(quán)質(zhì)押等方式來(lái)進(jìn)行融資，先后與中融信托、重慶信托、五礦信托、大業(yè)信托等機(jī)構(gòu)合作，為下屬企業(yè)做對(duì)外擔(dān)保，獲取大量的資金。

這種特征從融信的負(fù)債結(jié)構(gòu)可窺得一斑。招股書顯示，截至2014年末，融信的有息負(fù)債總額為172.59億元，其中銀行借款為20.19億元，占比11.7%；信托及其他借款為152.40億元，占比高達(dá)88.3%，這顯示出公司高度依賴于高成本的社會(huì)融資渠道。

除了這些，半數(shù)以上的福建房企，都有著來(lái)自海外的資本背景。這些回流的資金多來(lái)自東南亞、美國(guó)、加拿大等地。由于這些資金的運(yùn)轉(zhuǎn)分散而隱蔽，其實(shí)際規(guī)模尚難統(tǒng)計(jì)。但可以肯定的是，回流的海外資金，為2014年前的閩系地產(chǎn)商提供新鮮血液。

充足的社會(huì)資金對(duì)于拓界并不是好消息，但是屬于拓界的時(shí)代很快到來(lái)。2014年房地產(chǎn)開始走下坡路，不僅銀行開發(fā)貸大幅收緊，開發(fā)商嚴(yán)重依賴規(guī)模達(dá)數(shù)萬(wàn)億元人民幣的信托行業(yè)，這也使中國(guó)龐大而不透明的影子銀行的一部分開始轉(zhuǎn)變投資目光。到2015年，信托融資中只有10%流向了房地產(chǎn)行業(yè)，低于往年同期30%的水平。

在易居中國(guó)執(zhí)行總裁兼新的易居(中國(guó))企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱看來(lái)，2012到2014年間福建的民間資本特別充沛，對(duì)于強(qiáng)調(diào)資金的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，閩系在福建更容易拿到錢，這使得閩系房企在土地市場(chǎng)上十分兇猛。如融信，就是運(yùn)用資金杠桿快速發(fā)展起來(lái)的房企典型，擔(dān)保貸款、信托融資、股權(quán)質(zhì)押、再融資、地產(chǎn)基金、券商和基金子公司的通道業(yè)務(wù)均有涉及。