焦點爭議，兩份合同都有效嗎？

　　華先生認(rèn)為，雙方訂立房屋買賣合同后，其已依約向老劉支付了購房款168萬元，支付了中介費8.58萬元。但是，因老劉違約，將上述房產(chǎn)另行出售給案外人小陳發(fā)生另案訴訟，上述房產(chǎn)被保全，導(dǎo)致老劉無法過戶給華先生。

　　鑒于老劉“一房二賣”的行為，導(dǎo)致華先生簽訂房產(chǎn)買賣合同目的不能實現(xiàn)，無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。因此，華先生有權(quán)請求解除合同，要求老劉返還已付購房款168萬元及利息，賠償房屋漲價損失、違約金、中介費、律師費等費用。

　　不過，面對華先生的起訴索賠，老劉卻答辯說，雙方簽訂的房產(chǎn)買賣協(xié)議為無效合同，依照合同法相關(guān)規(guī)定，老劉愿意退還華先生購房款168萬元，但老劉不同意賠償違約金和相關(guān)費用。

法院判決，房主賠償102萬元

　　針對華先生的索賠，法院經(jīng)審理認(rèn)為，老劉“一房二賣”導(dǎo)致不能向華先生履約的根本違約事實證據(jù)充分，華先生據(jù)此解除雙方之間《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，于法有據(jù)，法院予以支持。由于華先生已向老劉支付購房款168萬元，現(xiàn)合同已解除，華先生主張老劉返還購房款168萬元，應(yīng)予支持。

　　另外，法院還認(rèn)為，華先生與老劉惡意倒簽合同，欲將合同成立在先取得履約在先順位，能證實華先生在履行本案合同過程中發(fā)現(xiàn)不能履約時，未及時采取合理措施避免損失擴(kuò)大，存在重大過錯，所以華先生主張按漲價損失確定老劉違約責(zé)任，法院不予支持。雙方在合法有效的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》中約定毀約方應(yīng)向守約方承擔(dān)總房款20%的違約責(zé)任。

　　因此，法院對華先生該違約損失主張中82萬元（410萬元×20%）部分予以支持，超出部分予以駁回。另外，華先生因本案支出律師費11.5萬元、中介費8.58萬元，華先生主張老劉依約支付，于法有據(jù)，法院予以支持。

　　最終，集美法院作出一審判決，要求被告老劉返還原告華先生已支付的購房款168萬元，賠償違約損失82萬元、律師費損失11.5萬元和中介費損失8.58萬元，合計102.08萬元。

法官說法

一房兩賣，該怎么判？

　　法官說，“一房兩賣”是指房屋的所有權(quán)人將同一套房屋分別出賣給兩名購房人，就同一套房屋和兩名購房人分別訂立房屋買賣合同的行為。這兩份合同如果沒有《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形的，均為有效的合同。即并不因為房主在先訂立了一份房屋買賣合同，房主訂立的第二份買賣合同就必然無效。

　　如此一來，房主“一房兩賣”將產(chǎn)生兩份合同義務(wù)，任何一份合同不能履行的，都將承擔(dān)違約賠償責(zé)任。兩份買賣合同均為有效且各買方均要求履行合同的，應(yīng)按照已辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋及合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。

　　此前，在另一案件中，法院已經(jīng)認(rèn)定小陳有優(yōu)先履約順位，因此房屋應(yīng)判過戶給小陳。老劉將房屋過戶給小陳后，已無法再過戶房屋給華先生，華先生可以向老劉主張解除合同并承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

律師說法

遇一房兩賣，該怎么維權(quán)？

　　福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：遭遇“一房兩賣”的情況，如果是商品房，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。如果是二手房，買受人可以在律師的指導(dǎo)下采取不同的訴訟策略，看看是選擇繼續(xù)履行合同或者是賠償損失。