難關2 爭市推升房源成本
眾多開發(fā)商、全國連鎖品牌及本土國有、民營資本蜂擁而入，一方面在優(yōu)質(zhì)房源上展開爭奪，持續(xù)推升長租公寓租賃房源的價格；另一方面，競爭加劇也令長租公寓的出租價格持續(xù)回落。“一漲一降”之間，廈門長租公寓的盈利空間也隨之被大幅壓縮。
“現(xiàn)在要找租金價格適中的房源，尤其是性價比高的房源，非常難！”近日，青派公寓執(zhí)行董事葉耀中表示，兩三年前，月租入價格在30元/平方米左右的優(yōu)質(zhì)房源還比較容易找，而如今，同樣地段的房源，因競爭激烈常常導致租金升高到每平方米五六十元，有些甚至漲得更高。
一位資深房地產(chǎn)業(yè)人士證實了上述說法。他給導報記者舉了一個例子：去年11月份，在湖里枋湖片區(qū)內(nèi)，有5萬多平方米建筑面積的房源，共可建成1000多套（間）長租公寓。經(jīng)過激烈的競爭，最終某品牌公寓以67.5元/平方米的月租價格一舉拿下該房源。
“據(jù)測算，該房源建成長租公寓后出租價格至少要達到87元/平方米左右才能保本。”上述人士表示，出乎很多人的意料，該公寓出租價格可以達到100元/平方米左右，“67.5元/平方米的租入價格，在當時那個地段足以令人咂舌。但這家公寓卻把它做到盈利，可見，長租公寓運營得好不好，差別很大。”
不過，并非每個長租公寓的運營者都愿意嘗試挑戰(zhàn)高價租入房源的風險。“需要高價租入的房源，我們一般不會參與，即便參與也會經(jīng)過精確的成本核算，一旦超出風險警戒線，我們會決意退出房源的競爭。”葉耀中坦承。
難關3 管理人才緊缺
短短的一年左右時間內(nèi)，廈門長租公寓房間數(shù)量暴增超200%。在這種情況下，長租公寓運營、管理能力遭遇了巨大的挑戰(zhàn)。
“不僅高質(zhì)量管理人才難招，而且薪酬成本也急劇攀升。”近日，青派公寓執(zhí)行董事葉耀中向?qū)笥浾叽蟮箍嗨Ｋf，不僅管理人才難找，優(yōu)秀的一線服務人員也很緊缺。
長租公寓人才緊缺的困境，已然反映在實際的運營中，并已影響到租客的居住體驗。近日，有不少品牌長租公寓的租客向?qū)笥浾叽笸驴嗨阂恍┲钠放乒⒋嬖谥T多的硬件、服務及管理等方面的問題。其中，亂收電費、電費貴，隔音效果差等是租客普遍反映的嚴重問題。“我租的公寓電費極貴，一度電要2元多，每月電費達500元，甚至上千元……昂貴的電費讓租賃生活變得十分艱難。”近日，在一家臺企上班的90后小欣向?qū)笥浾弑г埂?/p>
另有租客說：自己根本沒有回去住，卻被莫名其妙扣了電費；也有租客將某長租公寓比喻成“進階版大學宿舍”。
導報記者走訪廈門多家長租公寓發(fā)現(xiàn)，隔音效果差也是許多租客反映的問題。“夜深人靜的時候，甚至能聽到隔壁租客的鼾聲”、“半夜叫外賣的鄰居，你能不能聲音小一點點”、“我現(xiàn)在坐在××公寓的床上，左耳是夜貓子情侶的纏綿、爭吵、喘息，右耳是隔壁播放電視劇的聲音”……
還有不少租客表示，長租公寓的公共廚房、洗衣房、食堂等公共場所的衛(wèi)生很差，公寓管家并沒有及時請人來打掃。
導報記者注意到，一些品牌公寓為了提升入住率，在宣傳上聲稱“洗衣機、冰箱、免費網(wǎng)絡、廚房隨便用……”但租客入住后發(fā)現(xiàn)，使用洗衣機、冰箱、床頭桌等都要付錢，而且收費還不菲。
難關4 亟需行業(yè)標準
長租公寓產(chǎn)品最大的競爭對手是私人出租房源，長租公寓的出現(xiàn)，被視為居住消費升級的一次有益探索。
在探索道路上，除了盈利難、周期長、人才短缺等考驗之外，長租公寓還將面臨著標準不明的尷尬。
對此，魔方公寓相關負責人曾對媒體表示，長租公寓目前最大的壓力依然來自于政策層面。國家鼓勵購租并舉，但正式發(fā)文已過去一年多了，具體的落地政策，甚至是管理歸口一直沒有明確，這給公寓企業(yè)在拓展規(guī)模的過程中帶來很大阻力。特別是改造后的公寓項目消防驗收應該參照什么標準，有的是參照酒店，有的參照住宅，驗收標準不清楚。
去年7月，廈門入選全國首批試點城市。廈門提出了“鼓勵市場主體多元化、多渠道解決租賃房源問題、健全住房租賃市場管理體系以及建立行業(yè)公會，完善誠信制度，規(guī)范行業(yè)行為，加強行業(yè)自律”租賃試點的四個核心方向。廈門也因此吸引眾多長租公寓品牌企業(yè)的關注。
有本土資深長租公寓咨詢?nèi)耸恐赋?，目前，長租公寓市場尚缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標準，比如，什么性質(zhì)的物業(yè)可以做長租公寓，每個房間面積多大、裝修標準如何，消防設施如何配備等，都沒有明確的標準。“沒有設置合理的準入門檻，讓不規(guī)范的運營者涌入，極有可能影響行業(yè)的健康發(fā)展。”
UONE社區(qū)公寓創(chuàng)始合伙人陳振榕近日通過媒體也呼吁，有關部門應該盡快明確包括消防系統(tǒng)、產(chǎn)品和服務等在內(nèi)的長租公寓行業(yè)標準。
