三問“帶病房產”

1問 惡意租約 根源何在？

　　“惡意租約”，因何而起？導報記者發(fā)現(xiàn)，惡意租約的依據(jù)，主要是有一條“買賣不破租賃”的法律規(guī)定。

　　廈門大學法學院黃健雄教授告訴導報記者，所謂“買賣不破租賃”，是指《合同法》有規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。即租賃關系依法成立之后終止之前，出租人再將租賃物轉讓給第三人的，租賃合同對受讓人繼續(xù)有效。也就是說，租賃權優(yōu)先于所有權，即使買家順利過戶，擁有了所有權，也無法對抗租賃權。

　　而“惡意租約”就是鉆了這一法律空子。黃健雄提醒說，對于競買人而言，對帶有“惡意租約”的房屋拍賣須謹慎，畢竟，不動產交易還要受到“買賣不破租賃”規(guī)則上的限制。

　　據(jù)了解，如果是承租人已一次性付清租金，房產所有人、抵押權人及債權人對該租約無異議，該租約為有效合同，法院不負責清場交付。

2問 惡意租約 怎么分辨？

　　一位法官告訴導報記者，“惡意租約”一般都有幾種共同的特征：租賃期限較長，往往是十年以上；租金一次性支付；此外，租金比市場價低很多。其中，有的租約有銀行轉賬憑據(jù)，但是，多數(shù)情況下，都沒有銀行轉賬記錄。對此，租戶聲稱是“給現(xiàn)金”。

　　據(jù)了解，在民間借貸糾紛中，原產權人往往背負巨額的債務，通常有多個債權人，為保證自己的利益，原產權人可能會與承租人惡意串通，簽署虛假租賃合同。其簽訂租賃合同的目的實際上是為了繼續(xù)占有使用房屋，阻止房屋被拍賣，同時減少自己的損失。

　　但是，“惡意租約”可能導致在拍賣時無人敢競買房屋，致使部分債權人的權利無法實現(xiàn)。

3問 買到“帶病房產” 新房東該咋辦？

　　對此，福建信海律師事務所林敏輝律師說，首先，新房主可以要求解除合同，并要求原房主承擔損害賠償責任，因為，原房主隱瞞了重要事實。也可以繼續(xù)維持合同的效力，要求老房主承擔違約責任。其次，假如老房主與承租人之間存在惡意欺詐，可以宣告該租賃合同無效。

　　鑒于“惡性租約”有愈演愈烈的趨勢，已經成為債務人逃避債務的一種常見手段，嚴重損害了債權人和競買人的合法利益，衍生出了很多糾紛。對此，有不少專家建議，應加強對此類“惡性租約”的審查，杜絕“惡性租約”存在的空間。如可以加強租賃行為的公示制度，規(guī)定只有在房管部門登記備案的租賃合同，才可以要求受讓人或競買人繼續(xù)履行。