制圖/高岳

　　調(diào)查動機(jī)

　　3月29日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部舉行整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為電視電話會議,要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序,重點整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為。住建部在會上通報了近期各地查處的30家違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和開發(fā)企業(yè)。這是繼去年住建部連續(xù)三次通報96家違規(guī)房企之后,再次集中公開曝光違規(guī)房企名單。

　　在新一輪限購潮背景下,監(jiān)管部門的重拳頗有意味。不少分析人士認(rèn)為,此次嚴(yán)厲整治,坐實了房地產(chǎn)中介對房價瘋漲的“貢獻(xiàn)”?；诖?不少人開始扒出房地產(chǎn)中介的種種違規(guī)套路,但是,就房地產(chǎn)中介而言,他們最有效的哄抬房價手段是什么?《法制日報》記者進(jìn)行了深入調(diào)查。

　　1天之內(nèi),房價被推高180萬元。

　　這是一個真實的案例,發(fā)生在北京市海淀區(qū),涉事房產(chǎn)為中關(guān)村區(qū)域的一套學(xué)區(qū)房。

　　用“被推高”來描述房價上漲,原因在于,在房主規(guī)定看房的日期內(nèi),房地產(chǎn)中介共帶幾十撥購房者看房,連番出價,最后的結(jié)果就是上面的數(shù)字——漲價180萬元。

　　有人或許會說,這可能是購房者執(zhí)意加價,關(guān)房地產(chǎn)中介什么事情?

　　但是,越來越嚴(yán)的監(jiān)管從一個側(cè)面佐證,在房價上漲這件事上,房地產(chǎn)中介撇不開關(guān)系。

　　囤房關(guān)鍵在把控時間差

　　“最近這么調(diào)控,房價有松動嗎?”

　　對于這個問題,一名房地產(chǎn)中介通過微信如此回復(fù)劉芳:

　　“短時間沒有。”

　　“還是缺房?”

　　“能買的人減少了,可買房的人還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于再收房源數(shù)量。開始博弈了。”

　　以上對話是房地產(chǎn)中介給劉芳所發(fā)信息的部分內(nèi)容,每一句話都在暗示劉芳,房價還要漲,而且有錢也不一定能買到。

　　在北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥看來,一般老百姓買房就是買漲不買跌,預(yù)期很重要,所以房地產(chǎn)中介就是希望營造房價繼續(xù)上漲的氛圍,以此促進(jìn)成交。

　　這樣的評價,在北京市民張啟明的購房過程中得到了些許印證。

　　“房地產(chǎn)中介完全倒向賣家,以滿足賣家對高房價的要求。”張啟明說,賣家預(yù)期高是正常的心理,“但令我憤怒的是,房地產(chǎn)中介傾倒性地幫著賣家,抑制了市場公平公正的交易”。

　　對于“傾倒性”的形容,張啟明是這樣解釋的:“賣家的定價基礎(chǔ)一般是市場里上一套房屋的成交價格,且價格一般會比上一套同戶型均價要高。我接觸的房地產(chǎn)中介為了促成購房者接受賣家提出的價格,會用自己內(nèi)部的一些‘僵尸房’去提價,讓購房者認(rèn)為市場預(yù)期又漲了。所謂‘僵尸房’,是指那些掛在網(wǎng)上1年以上,永遠(yuǎn)不成交、價格永遠(yuǎn)跟著市場漲的房屋,這些房屋多來自房地產(chǎn)中介手里的出租房。”

　　根據(jù)張啟明的說法,房地產(chǎn)中介在利用“僵尸房”抬價的同時,還會囤房,制造供給緊張的氛圍。“房地產(chǎn)中介不會在同一時間將所有要出售的房屋掛到網(wǎng)上,而是賣出一套再掛下一套在網(wǎng)上。所以,在同一時段,購房者無法獲得對稱的市場信息,會誤認(rèn)為該時段只有一家在賣房,幾名購房者都在爭著買這一套。在這種氣氛下,房屋的價格自然任由賣方定,而且這種人為造成的稀缺加速了房屋成交時間”。

　　不過,張啟明坦承,關(guān)于房地產(chǎn)中介囤房的分析,來自他個人的觀察,不一定具有普遍性。“我作出囤房的分析,原因在于,我與房地產(chǎn)中介接觸了3個多月,其間都是一套房屋剛完成交易手續(xù),幾乎就在完成交易的下一秒,房地產(chǎn)中介會掛出下一套房子,這3個多月時間里一直都是這樣”。

　　不過,這真的不具有普遍性嗎?北京市民曹高杰的賣房經(jīng)歷作了否定回答。

　　2016年年中,曹高杰打算出售位于北京市亦莊地區(qū)的一套房屋。然而,在掛出房屋后的一個月時間里,幾乎沒有人來看房。在曹高杰看來,這套房屋地理位置不錯、房屋裝修也還行、售價也不算高,這些因素疊加,應(yīng)該有不少人來看房,但現(xiàn)實讓曹高杰心里開始打鼓。

　　為了打探市場虛實,曹高杰以購房者的名義致電房地產(chǎn)中介,詢問他掛出房屋的情況,竟得到了“房主已出售”的答案。

　　“為何說我的房子賣了,房地產(chǎn)中介難道有錢不賺?”曹高杰有些摸不清“門道”。

　　在咨詢業(yè)內(nèi)人士后,曹高杰才“茅塞頓開”——原來,房地產(chǎn)中介在營造“奇貨可居”的市場。

　　“其實,很多房地產(chǎn)中介都會把房屋壓在手里,然后再一套一套地‘消化’這些房屋,以作為抬高房價的一種手段。”北京房產(chǎn)律師王樹德在接受《法制日報》記者采訪時說。