分析

A 配套不行交通不便

王鋒指出，目前福州的庫(kù)存積壓大多出現(xiàn)在開發(fā)區(qū)、新區(qū)，也折射出地產(chǎn)開發(fā)以住宅先行的模式存在不足。目前新區(qū)的開發(fā)模式大都是先賣地建房，后建設(shè)配套設(shè)施，政府的管理、規(guī)劃行為滯后于開發(fā)商的市場(chǎng)行為，造成配套跟不上，購(gòu)房者不愿意買。

在東南快報(bào)記者的走訪中，一位單位在空軍醫(yī)院的葉女士也說了自己的擔(dān)憂，她此前一直想買閩侯上街萬科又一城的房子，因?yàn)殡x單位并不算太遠(yuǎn)，價(jià)格也在承受范圍，但后來看到了周圍的環(huán)境和配套后就放棄了，她直言，萬科又一城的配套沒有想象中發(fā)展得好，在那里買房，生活很不方便。像葉女士這樣考慮置業(yè)問題的并非個(gè)案，不少經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍強(qiáng)的購(gòu)房者都會(huì)選擇配套設(shè)施較強(qiáng)的區(qū)域。

張偉霖表示，如今福州購(gòu)房的主力軍是剛需客群，買房的目的大都是居住，正是因?yàn)榇嬖谶@些不便利，所以購(gòu)房者不愿意買，庫(kù)存也在不斷積壓，而庫(kù)存一大，開發(fā)商的資金鏈就會(huì)出現(xiàn)問題，發(fā)展到一定階段，就不得不降價(jià)拋售，降價(jià)賣得出去就會(huì)引發(fā)高價(jià)買房的業(yè)主不滿造成糾紛，賣不出去，開發(fā)商就面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，所以高庫(kù)存嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，是必須重視切迫切需要解決的問題。

所以，這些問題的存在正警醒政府和開發(fā)商在今后應(yīng)優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)模式，尤其是新城區(qū)的開發(fā)。應(yīng)該汲取金山、五四北等新區(qū)開發(fā)以住宅先行的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，未來居住區(qū)開發(fā)應(yīng)該提倡基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套、生活配套設(shè)施先行的模式。同時(shí)，他也指出，在一個(gè)新住宅區(qū)的形成過程中，政府的重視、政策扶持相當(dāng)重要，如公交網(wǎng)絡(luò)的鋪建、教育資源的投入等，才能避免“空城”的出現(xiàn)。

B 漲價(jià)依舊是“最大殺手”

按照中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，我們可以看到目前福州品牌房企的庫(kù)存壓力有所緩解。截至去年11月30日，融僑集團(tuán)在市區(qū)的住宅存量為83387㎡，而泰禾的住宅存量是62009㎡，陽光城住宅存量則是125552.6㎡。從數(shù)據(jù)上來看，陽光城的存量偏高。

業(yè)界人士的觀點(diǎn)是，目前仍然是去庫(kù)存的攻堅(jiān)時(shí)刻，漲價(jià)很有可能造成有價(jià)無市，是樓市去庫(kù)存攻堅(jiān)戰(zhàn)中的“最大殺手”。而佐證這一觀點(diǎn)的則是房地產(chǎn)交易中心的每周交易監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，可以看出，去年11月份、12月份以來，市區(qū)的成交量也從最高的周成交800多套一路下滑至500套，600套之間徘徊，而究其原因，主要是市區(qū)某些樓盤開始漲價(jià)所造成的成交下滑。

“當(dāng)土地屢屢拍出高價(jià)，開發(fā)商知道自己的房子可以賣22000元的時(shí)候讓他們只賣20000元，這是非常痛苦的事情。”一位不愿意具名的業(yè)內(nèi)人士告訴東南快報(bào)記者，但這也需要開發(fā)商能夠充分認(rèn)識(shí)到目前庫(kù)存的風(fēng)險(xiǎn)性并未解除。

他表示，拿融僑、泰禾、陽光城等品牌房企來說，雖然目前來看，存量的壓力不大，不過去年下半年來，他們又開始擲重金于土地市場(chǎng)，接下來也將面臨新開工樓盤的建設(shè)。漲價(jià)并不利于銷售，維持健康穩(wěn)定的市場(chǎng)也是在保護(hù)自己。

去庫(kù)存 路在何方？

在王鋒看來，目前樓市庫(kù)存的最大壓力還是在近郊區(qū)域，而這些區(qū)域雖然庫(kù)存量較大，但并不意味著行情就會(huì)結(jié)束，除了開發(fā)商發(fā)揮主觀能動(dòng)性之外，更亟待解決的是人口格局的突破與購(gòu)買力的增加，這有賴于軌道交通、路網(wǎng)建設(shè)以及商住配套的不斷完善。

而地產(chǎn)商的定位也要隨之改變，以前是城市開發(fā)商、要向著城市運(yùn)營(yíng)商、配套服務(wù)商的角色改變。按照目前福州近郊的情況，房地產(chǎn)急也急不來，要等，起碼需要2-3年的培育期。在此期間，開發(fā)商應(yīng)該沉下心來專注于提升產(chǎn)品的軟硬件實(shí)力，而不宜再盲目擴(kuò)張。

張偉霖則表示，市區(qū)的庫(kù)存去化也面臨著充分競(jìng)爭(zhēng)，“沒有競(jìng)爭(zhēng)哪會(huì)有好產(chǎn)品。”以前市場(chǎng)是單邊市場(chǎng)，粗放管理都可以掙到錢，但現(xiàn)在充分競(jìng)爭(zhēng)之后就要求企業(yè)采取精細(xì)化管理和好的理念、模式等，社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成為開發(fā)商爭(zhēng)奪焦點(diǎn)；在“雙創(chuàng)”氛圍下，共享辦公空間等新模式已經(jīng)誕生。此外，除了產(chǎn)品創(chuàng)新之外，價(jià)格方面開發(fā)商一定要更為理性，比如去年年底這一波行情，還是建議應(yīng)該以優(yōu)惠帶動(dòng)走量的形式再削減庫(kù)存，而不是盲目提價(jià)而錯(cuò)失走量的好機(jī)會(huì)。