膨脹的房企

日前，商業(yè)文明聯(lián)盟創(chuàng)始人、《第一財經(jīng)日報》前總編輯秦朔撰文指出，中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入房地產(chǎn)資本主義時代，房子被賦予了更多金融屬性，已被當作金融工具和資本來運作。

秦朔在文中直指：“如果說囤地、捂盤、炒地、炒房、加杠桿等等，可以作為房地產(chǎn)資本主義的早期形態(tài);現(xiàn)在則是中盤，就是大規(guī)模使用金融工具(貸款和金融機構(gòu)的場外配資)，盡可能加杠桿，充分利用地價上升來擴張資產(chǎn)負債表;負債越多越好，用‘負債’競逐‘資產(chǎn)’(包括房地產(chǎn)公司股權(quán))，然后拉升資產(chǎn)價格，或者快速周轉(zhuǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流，以現(xiàn)金流為依托進一步融資擴張。”

8月30日披露中期業(yè)績報告的中國恒大集團(3333.HK)以9999.15億的總資產(chǎn)規(guī)模，以及1.86億平方米土地儲備稱冠行業(yè)，但伴隨著其擴張的同時，其杠桿的極致運用也成為資本市場擔憂的焦點。數(shù)據(jù)顯示，恒大今年中期資產(chǎn)負債率為81.79%，意味著該公司近萬億的資產(chǎn)中，有8成來源于負債，即便不考慮其中的預收賬款等非負債因素，其負債狀況也不甚樂觀。美銀美林發(fā)表研究報告顯示，如果加上永續(xù)債等資本工具，恒大實際負債比率高達430%，公司負債比率維持在非常高水平。

無獨有偶，萬科(000002)、碧桂園(2007.HK)這兩家年銷售規(guī)模位于國內(nèi)前三的公司在今年上半年的資產(chǎn)負債表也呈現(xiàn)杠桿放大趨勢。其中，萬科資產(chǎn)負債率由2015年末的77.71%上升至2016年中期的80.61%，碧桂園資產(chǎn)負債率則由2015年底的75.32上升至2016年中期的78.20%。

一線巨頭尚且如此，二三線房企的負債率也難逃一“高”。

Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年以來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率逐年攀升，到2015年達到74.61%的新高點。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會今年年中的《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》也顯示，上市房企2015年負債水平保持高位運行，凈負債率均值為96.09%，較2014年上升7.23%，再創(chuàng)新高。

行業(yè)負債水平上升的結(jié)果是房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模的大幅度膨脹。上述房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的報告顯示，2015年上市房企總資產(chǎn)均值為586.18億元，同比上升30.88%;凈資產(chǎn)均值為157.71億元，同比上升23.44%;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為117.73億元，同比上升22.95%。

行業(yè)整體杠桿水平的擴大，在一定程度上是受到國內(nèi)融資環(huán)境寬松、融資成本走低的推動。多家公司披露的中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年開發(fā)商融資成本已創(chuàng)下近年新低，國際及國內(nèi)公司債券利率連創(chuàng)新低：今年1月份，保利地產(chǎn)發(fā)行的“3+2”年期規(guī)模為25億的公司債票面利率僅為 2.95%，成為國內(nèi)市場上首支突破 3%的房企公司債券;萬科2016年 4月通過 Bestgain Real Estate Lyra Limited 進行了第五次票據(jù)發(fā)行，此次發(fā)行的 3 年期定息票據(jù)合計金額為 36.5 億港幣，票面利率為 2.50%，幾乎創(chuàng)下了同行業(yè)國內(nèi)及國外利率最低融資紀錄。