購(gòu)房人：付了購(gòu)房款，賣方撤銷委托！

　　最先告上法庭的是購(gòu)房人林小姐，她狀告一手房東趙女士及其親戚小方，索賠90多萬(wàn)元。

　　林小姐說(shuō)，由于雙方簽訂協(xié)議后，廈門(mén)市出臺(tái)了新的限購(gòu)政策，導(dǎo)致林小姐無(wú)法直接將該房屋辦理過(guò)戶到自己的名下。

　　由于房產(chǎn)一時(shí)無(wú)法過(guò)戶到購(gòu)房人名下，林小姐有些擔(dān)憂房子被一房?jī)少u。此時(shí)，有人向林小姐建議說(shuō)，可以賣方名義向林小姐兒子借款500萬(wàn)元，并以案涉房產(chǎn)辦理抵押登記手續(xù)。這樣操作，因?yàn)榉孔犹幱诘盅旱怯洜顟B(tài)，賣方就不能再出售，就可以避免一房?jī)少u。

　　2016年10月13日，林小姐以趙女士的名義與案外人小毅簽訂一份借款協(xié)議，載明趙女士向小毅借款500萬(wàn)元，并于同日以案涉房產(chǎn)作為該筆借款的擔(dān)保物辦理了抵押登記手續(xù)。事實(shí)上，小毅就是林小姐的兒子。

　　隨后，賣方以“借款行為給賣方帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)”為由，就自行撤銷了全權(quán)委托公證。

　　據(jù)林小姐說(shuō)，房子被撤銷委托公證后，她找對(duì)方交涉，賣方卻提出說(shuō)，要加價(jià)80萬(wàn)元才愿意繼續(xù)履行合同。但是，這一要求，遭到了林小姐的拒絕。

賣房人：我只是賣房，怎么變借款？

　　房東趙女士及其親戚小方被起訴后，很快也提起了反訴，他們反訴稱，是購(gòu)房人林小姐違約在先，因此林小姐應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付90多萬(wàn)元的違約金給賣家。

　　庭審中，房東趙女士等人確認(rèn)已收到全部購(gòu)房款4496000元。但是，趙女士說(shuō)：“我只是出售房產(chǎn)，怎么就變成了我借款500萬(wàn)元，房子一共也才賣了449萬(wàn)多元。”

　　趙女士及其親戚小方都說(shuō)，他們從未同意林小姐以趙女士名義向案外人借款，也并未為案外人辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。在趙女士有意購(gòu)買其他房產(chǎn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)本應(yīng)出售給林小姐的房產(chǎn)被林小姐私自以借貸的方式予以抵押。

　　因此，趙女士認(rèn)為，購(gòu)房人林小姐已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，違背了房屋買賣的真實(shí)意思表示，給趙女士造成“重大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”。因?yàn)閾?dān)心林小姐可能拿著委托公證書(shū)作出不利于趙女士的行為，賣家才不得已撤銷委托公證書(shū)。

判決：雙方都違約,訴求全駁回！

　　近日，湖里區(qū)法院作出一審判決，駁回了購(gòu)房人林小姐的訴求。同時(shí)，法院也判決駁回了房東趙女士及其親戚的反訴訴求。

　　法院判決認(rèn)為，林小姐已經(jīng)依約履行支付全部購(gòu)房款義務(wù)，小方亦以趙女士的代理人身份將案涉房產(chǎn)移交給林小姐，并將包含將案涉房產(chǎn)進(jìn)行出售、出租、申請(qǐng)還貸、辦理抵押借（貸）款等相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)委托給林小姐，雙方已經(jīng)按照約定履行相應(yīng)義務(wù)。所以，趙女士和小方反訴要求解除案涉《房產(chǎn)居間買賣協(xié)議書(shū)》的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。

　　判決還指出，林小姐取得案涉房產(chǎn)的相應(yīng)代理權(quán)限后，以案涉房產(chǎn)作為抵押物向案外人小毅借款500萬(wàn)元，并辦理了相應(yīng)抵押登記，導(dǎo)致案涉房產(chǎn)無(wú)法直接過(guò)戶至林小姐指定的人員名下，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。而小方于2017年3月22日單方撤銷轉(zhuǎn)委托公證書(shū)的行為，也導(dǎo)致林小姐無(wú)法將案涉房產(chǎn)過(guò)戶至其指定人員名下，也構(gòu)成違約。

　　鑒于雙方均存在違約行為，因此，雙方要求對(duì)方支付違約金的訴求，法院均不予支持。

　　據(jù)了解，法院判決后，原被告雙方已經(jīng)自行協(xié)商，私下履行了過(guò)戶手續(xù)。

律師提醒

公證炒房 雙方都有風(fēng)險(xiǎn)

　　福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師說(shuō)，公證交易房產(chǎn)，兩方都要承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　一方面，如果二手房東違約，一手房東作為“被代理人”要承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，即一手房東應(yīng)對(duì)二手房東的行為承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。一手房東將背負(fù)很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槎址砍捶空咴谂c其他買家進(jìn)行房屋交易時(shí)，是直接以房東代理人的身份出現(xiàn)，法律后果將由房東來(lái)承擔(dān)。

　　另一方面，二手房東也要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)?，一手房東也可能一房?jī)少u。一旦一手房東一房?jī)少u，拿到錢(qián)后“人間蒸發(fā)”或者揮霍一空，那么二手房東可能就會(huì)“房財(cái)兩空”。

相關(guān)案例

炒房人卷款 房東被判賠錢(qián)

　　此前，集美區(qū)法院也發(fā)布了一起因公證賣房引發(fā)的官司。

　　被告人小航原本在集美區(qū)有一套房子，她經(jīng)熟人介紹，把自己房子以142萬(wàn)元的價(jià)格出售給“炒房人”阿輝。

　　當(dāng)時(shí)，雙方?jīng)]有辦理房產(chǎn)過(guò)戶，小航收取了10萬(wàn)元定金后，就辦理了公證委托，將房子委托給阿輝，并將房屋的出售、抵押、解押、過(guò)戶等各項(xiàng)權(quán)利全權(quán)授予阿輝。

　　阿輝在取得公證授權(quán)兩個(gè)月后，又將房屋加價(jià)出售，以173萬(wàn)元賣給了阿英。隨后，購(gòu)房人將173萬(wàn)元購(gòu)房款如數(shù)支付給了阿輝。但是，阿輝收到錢(qián)后，只是將其中一部分款項(xiàng)用于支付小航的購(gòu)房款后，并沒(méi)有將余款用于辦理提前還貸解押手續(xù)，反而揮霍一空。

　　購(gòu)房人阿英遲遲等不到房屋解押過(guò)戶，就將二房東阿輝與一手房東小航作為共同被告，起訴到集美區(qū)法院，請(qǐng)求判令二被告共同協(xié)助辦理過(guò)戶登記手續(xù)，并支付逾期過(guò)戶違約金。

　　法院審理后認(rèn)為，阿英在與阿輝簽訂房產(chǎn)購(gòu)買協(xié)議時(shí)，阿輝是以小航代理人的身份出現(xiàn)，合同的出售方仍是小航，阿輝的代理行為后果應(yīng)由小航來(lái)承擔(dān)。

　　最終，法院作出一審判決，要求一手房東小航協(xié)助阿英辦理過(guò)戶登記手續(xù)，并以購(gòu)房款173萬(wàn)元為基數(shù)，按合同約定支付逾期過(guò)戶違約金。