臺(tái)海網(wǎng)4月1日訊（導(dǎo)報(bào)記者 傅霏雯）3月已經(jīng)結(jié)束，廈門樓市“小陽(yáng)春”的真實(shí)輪廓，在一線成交與數(shù)據(jù)共振中逐漸清晰。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月16日公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2月份廈門新房售價(jià)環(huán)比上漲0.1%，二手房則環(huán)比止跌持平，廈門樓市的連續(xù)下行行情似乎迎來(lái)拐點(diǎn)。這究竟是短暫技術(shù)性反彈，還是市場(chǎng)趨勢(shì)性轉(zhuǎn)向？
導(dǎo)報(bào)記者連日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前廈門樓市已走出最悲觀的觀望期，成交顯著回暖、房東心態(tài)轉(zhuǎn)向堅(jiān)挺，但回暖呈現(xiàn)極強(qiáng)結(jié)構(gòu)性——學(xué)區(qū)房率先發(fā)力、剛需低價(jià)盤快速出清、改善市場(chǎng)跟進(jìn)緩慢，整體以價(jià)換量仍是主基調(diào)，全面回暖尚未到來(lái)。
一線調(diào)查
成交放量掛牌驟減 市場(chǎng)熱度從冰點(diǎn)回升
數(shù)據(jù)層面，廈門二手房市場(chǎng)率先釋放復(fù)蘇信號(hào)。
3月1日至27日，廈門全市二手房成交已達(dá)1933套，按當(dāng)前節(jié)奏測(cè)算，全月成交量有望突破2100套，環(huán)比2月份漲幅高達(dá)70%，并有望超過(guò)去年同期水平。3月30日單日二手房成交175套，其中住宅成交 129 套，創(chuàng)下階段性新高。
與此同時(shí)，目前廈門二手房掛牌量已回落至約3.9萬(wàn)套，較前期高點(diǎn)顯著下降；3月30日當(dāng)日二手新增掛牌量環(huán)比下調(diào)近20%，不少業(yè)主一改此前急于出貨的心態(tài)，選擇下架房源、暫緩出售，“不賣了，等一等”的情緒在業(yè)主群體中蔓延。
新房市場(chǎng)同樣出現(xiàn)回暖跡象。3月份前23天，廈門新房累計(jì)成交629套，較2月份整月環(huán)比上漲約14%，島外集美、翔安等熱點(diǎn)板塊率先發(fā)力，市場(chǎng)整體活躍度較前幾個(gè)月明顯提升。
業(yè)內(nèi)人士指出，成交量持續(xù)走高、新增掛牌量下調(diào)，標(biāo)志著廈門樓市已從“買方絕對(duì)主導(dǎo)、賣家恐慌拋售”，轉(zhuǎn)向買賣雙方博弈趨于均衡，市場(chǎng)信心觸底回升。
學(xué)區(qū)剛需率先入場(chǎng) 議價(jià)空間大幅收窄
不過(guò)，導(dǎo)報(bào)記者走訪廈門多家中介門店了解到，本輪二手房回暖并非全面開花，而是呈現(xiàn)清晰的傳導(dǎo)路徑：學(xué)區(qū)房先動(dòng)，剛需跟進(jìn)，改善后行。
3月份以來(lái)，總價(jià)300萬(wàn)元左右的學(xué)區(qū)小戶型成為成交主力，帶看量、成交量同步大幅提升。這類房源面積偏小、總價(jià)可控，且直接對(duì)應(yīng)入學(xué)需求，決策鏈條短、入市意愿強(qiáng)，成為撬動(dòng)市場(chǎng)的第一支點(diǎn)。
與之對(duì)應(yīng)的是，二手房議價(jià)空間明顯收窄。
“去年市場(chǎng)最差的時(shí)候，一套房議價(jià)幾十萬(wàn)元很常見，不降價(jià)基本賣不掉。”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人周大勇表示，進(jìn)入3月后，前期大幅降價(jià)的“筍盤”已基本被消化，新掛牌房源業(yè)主心態(tài)明顯轉(zhuǎn)強(qiáng)，不再輕易讓價(jià)。
蓮坂新村三區(qū)出現(xiàn)典型案例：一套107平方米精裝三房掛牌420萬(wàn)元，僅十天就以385萬(wàn)元成交；而同小區(qū)另一套同戶型、裝修一般的房源掛牌358萬(wàn)元，掛牌數(shù)月無(wú)人問(wèn)津，業(yè)主最終選擇下架房源，而非繼續(xù)降價(jià)。這一現(xiàn)象直觀反映出業(yè)主對(duì)后市預(yù)期已發(fā)生改變，價(jià)格底線顯著抬升。
改善型房源看房量雖有所增加，但成交價(jià)格回升并不明顯，市場(chǎng)整體仍處于“量先于價(jià)”的修復(fù)階段。
分化加劇
低價(jià)房源大幅回調(diào) 以價(jià)換量仍是核心邏輯
盡管市場(chǎng)熱度回升，但本輪回暖的基礎(chǔ)，仍是前期房?jī)r(jià)深度調(diào)整帶來(lái)的性價(jià)比回歸。導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多個(gè)板塊房源價(jià)格較歷史高點(diǎn)出現(xiàn)明顯回落，剛需入市門檻顯著降低。
思明區(qū)蓮花一村香秀里一期，一套71平方米兩居室，3月以165萬(wàn)元成交，單價(jià)約2.3萬(wàn)元/平方米，而同戶型房源高峰期單價(jià)曾達(dá)5.75萬(wàn)元/平方米，價(jià)差懸殊。
湖里區(qū)南山路康樂(lè)新村二期一套85平方米兩房，成交價(jià)162萬(wàn)元，單價(jià)跌破1.9萬(wàn)元/平方米，相較2023年近5 萬(wàn)元/平方米的高位大幅回落。
島外部分區(qū)域價(jià)格回調(diào)更為明顯。集美錦園聚鎮(zhèn)一套 85平方米房源，成交價(jià)僅94萬(wàn)元，單價(jià)約1.1萬(wàn)元/平方米；曾沖高至3.5萬(wàn)元/平方米的灌口融僑觀瀾，一套51平方米小戶型以68.5萬(wàn)元成交，單價(jià)回落至1.3萬(wàn)元/平方米出頭。
多位一線從業(yè)者直言，此輪回暖并非政策強(qiáng)刺激推動(dòng)，而是價(jià)格調(diào)整到位后的自然需求釋放。“購(gòu)房者覺得價(jià)格跌到底，可以接受了，才果斷出手。”德佑大洲世紀(jì)店店長(zhǎng)劉家禮表示，去年市場(chǎng)普遍“怕跌不敢買”，經(jīng)過(guò)持續(xù)調(diào)整，底部預(yù)期逐步形成，積壓需求集中釋放。
學(xué)區(qū)與核心資產(chǎn)領(lǐng)跑 弱勢(shì)板塊仍承壓
調(diào)查顯示，當(dāng)前廈門樓市回暖呈現(xiàn)顯著分化，并非普漲行情。二手房市場(chǎng)方面，學(xué)區(qū)房、核心地段小戶型流動(dòng)性最強(qiáng)，成交活躍、議價(jià)能力回升；無(wú)學(xué)區(qū)、無(wú)配套的老舊小區(qū)及遠(yuǎn)郊非核心板塊，即便降價(jià)，去化依然困難。
新房市場(chǎng)同樣分化明顯，島外新城、學(xué)區(qū)配套完善的項(xiàng)目去化較快，而地段一般、產(chǎn)品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目仍面臨較大銷售壓力，依賴以價(jià)換量。
位于翔安南部新城板塊片區(qū)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)雙十校區(qū)與雙十中學(xué)翔安校區(qū)邊上的國(guó)貿(mào)學(xué)府錦樾，自2025年入市以來(lái)便持續(xù)熱銷，進(jìn)入2026年熱度依然不減。3月“小陽(yáng)春”期間更是屢創(chuàng)新高——單周勁銷超45套，半月度勁銷超72套，累計(jì)成交金額突破2.8億元。
地處集美新城核心區(qū)的聯(lián)發(fā)嘉悅里同樣表現(xiàn)活躍，該項(xiàng)目坐擁集美六大公建配套，學(xué)區(qū)劃片五中集美校區(qū)或外國(guó)語(yǔ)集美校區(qū)，地段與教育資源雙重加持，成交持續(xù)領(lǐng)跑市場(chǎng)。
分析來(lái)看，翔安、集美幾個(gè)熱銷項(xiàng)目有一個(gè)共同特征：均帶有明確的學(xué)區(qū)屬性。
業(yè)內(nèi)普遍判斷，廈門樓市最艱難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)從“無(wú)人敢買”逐步轉(zhuǎn)向“有人愿意買”，信心修復(fù)已經(jīng)啟動(dòng)。但本輪小陽(yáng)春本質(zhì)是弱復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)性回暖，短期內(nèi)全面普漲可能性較低，市場(chǎng)將延續(xù)“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)領(lǐng)跑、普通樓盤承壓”的格局。
對(duì)于購(gòu)房者而言，剛需尤其是學(xué)區(qū)剛需，當(dāng)前已具備較好入市窗口；改善型需求可繼續(xù)觀察價(jià)格企穩(wěn)節(jié)奏；投資仍需保持謹(jǐn)慎，優(yōu)先聚焦地段、學(xué)區(qū)、配套等核心價(jià)值，遠(yuǎn)離缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的弱勢(shì)資產(chǎn)。
