臺(tái)海網(wǎng)8月29日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 林彬彬 通訊員 同法） 近日，同安法院開庭審理了一起合同糾紛案。小王是漳州人，為大學(xué)畢業(yè)后想在廈門工作，便打算購買一套廈門的房子。雖然不符合購房條件，但是樓盤銷售人員卻說，可以先交定金再介紹別人幫小王拿到購房資格。但是小王在交了定金后發(fā)現(xiàn)，為她辦理的購房資格文件是假的！
交完定金后發(fā)現(xiàn)購房資格文件是假的
去年6月，經(jīng)中介公司介紹，小王看中了廈門市同安區(qū)一處樓盤。當(dāng)時(shí)，小王并不具備在廈門市購房的資格，但樓盤的銷售李某說，能幫忙拿到購房資格，讓小王先簽訂商品房買賣合同并交定金和預(yù)付款，鎖定這套房源。
后來，李某向小王父親介紹中介陳某，稱可以辦理相關(guān)購房資格手續(xù)。隨后，小王父親向陳某提供了小王的身份證號(hào)碼、證件照片等信息。
但是，小王收到購房資格材料后發(fā)現(xiàn)，陳某是通過虛構(gòu)勞動(dòng)關(guān)系，偽造職業(yè)技能證書等方式辦理的相關(guān)材料，既違法也不符合廈門購房條件。
因此，小王認(rèn)為房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)予以解除，并要求開發(fā)商退還定金及預(yù)付款共10萬元并承擔(dān)相應(yīng)的購房款資金占用期間的利息損失。
雙方都認(rèn)為,應(yīng)由對(duì)方負(fù)違約責(zé)任
近日，同安法院開庭審理了這起合同糾紛。“原告明明沒有購房資格，根本沒有辦法辦理過戶手續(xù)，即便雙方的合同繼續(xù)履行，雙方也無法到房管局進(jìn)行簽字備案，其合同的根本目的是無法實(shí)現(xiàn)的。”原告代理人說，被告的銷售人員在銷售過程中以“可以拿到購房資格”為誘導(dǎo)，使得原告簽下商品房買賣合同，存在不當(dāng)銷售行為，被告在這個(gè)過程中未盡到合格的管理義務(wù)，其產(chǎn)生的民事責(zé)任應(yīng)由被告房地產(chǎn)商承擔(dān)。
對(duì)此，被告一方卻有不同看法。被告代理人認(rèn)為，小王在明知自己不具備購房資格的情況下仍然簽訂了合同，被告并沒有強(qiáng)制規(guī)定原告需要什么時(shí)候拿到購房資格。與此同時(shí)，原告沒有按照合同約定，如期足額支付首付款，構(gòu)成違約，因此被告無需退還定金及預(yù)付款。
被告代理人還答辯說，對(duì)于原告什么時(shí)候會(huì)具備購房資格，被告并沒有苛責(zé)原告予以相應(yīng)的合同義務(wù)。原告在本案之中，核心的違約問題并不在于購房資格問題上，而是在于他們沒有按照合同約定，如期支付30%的首付款。
雙方都有過錯(cuò),合同解除錢款返還
關(guān)于合同解除的問題，法院審理后認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……”當(dāng)事人可以解除合同。本案中，根據(jù)廈門市住房限購政策要求，小王不具備廈門市購房資格，原被告雙方簽署的商品房買賣合同無法網(wǎng)簽登記備案，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，而且雙方對(duì)合同解除也無異議，因此合同關(guān)系應(yīng)當(dāng)解除。
另外，對(duì)于合同解除的過錯(cuò)責(zé)任問題，法院認(rèn)為，原告小王明知自己沒有購房資格，卻仍與開發(fā)商簽訂買賣合同，并試圖通過中介規(guī)避限購政策，存在過錯(cuò)。被告開發(fā)商也沒有嚴(yán)格遵守住房限購政策，并對(duì)銷售員工的行為管理不嚴(yán)，同樣也存在過錯(cuò)。
因此，近日同安法院作出一審判決，解除小王和開發(fā)商簽訂的合同，并判令被告開發(fā)商返還小王先前繳納的款項(xiàng)10萬元。而對(duì)于小王要求開發(fā)商支付購房款利息損失的訴求，因小王存在過錯(cuò)，不予支持。
法官說法
規(guī)避限購政策或?qū)⒃馐芙?jīng)濟(jì)損失
法官說，當(dāng)前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”政策總基調(diào)，為了實(shí)現(xiàn)該政策目的，不同城市根據(jù)自身實(shí)際情況制定不同的調(diào)控策略，其中“住房限購”政策幾乎是通用手段之一，老百姓對(duì)此并不陌生。每一個(gè)購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商均應(yīng)嚴(yán)格遵守住房限購政策，試圖規(guī)避限購政策，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展秩序，將遭受法律的負(fù)面評(píng)價(jià)，可能給自己帶來經(jīng)濟(jì)損失。
法官提醒，對(duì)于購房者而言，在購房之前，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解房產(chǎn)所在地的相關(guān)政策，通過辦理虛假材料而獲得購房資格，一旦被查實(shí)，將會(huì)導(dǎo)致合同無法備案，購房目的無法實(shí)現(xiàn)。辦理資料過程中，如有偽造公章等行為，還可能涉嫌刑事犯罪。
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，其對(duì)于限購政策是極為清楚的，負(fù)有審查購房者購房資格義務(wù)，不得通過虛假手段違規(guī)為購房者辦理購房資格，更不得在明知購房者不具備購房資格的前提下，通過在購房合同中將因未獲得購房資格而產(chǎn)生的責(zé)任全部交由購房者承擔(dān)，該約定屬于以格式條款免除自身責(zé)任，排除購房者的主要權(quán)利。
