近日，上海、北京和深圳等地相繼宣布取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)取消后，消費(fèi)者進(jìn)行住房交易的稅負(fù)將大幅降低。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生新變化，改善性住房需求崛起，此時(shí)取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，回應(yīng)了群眾關(guān)切，降低了居民的購(gòu)房成本。

  消費(fèi)者能獲得多少實(shí)惠？

  12月1日起，京滬深將取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)整后，消費(fèi)者獲得了與普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的稅費(fèi)減免“大禮包”。

  北京市民孫女士聽(tīng)到該消息稱(chēng)，“作為置換型購(gòu)房者，我的買(mǎi)賣(mài)交易流程可以同時(shí)進(jìn)行，原先要先賣(mài)后買(mǎi)，因?yàn)槎追恳?%的契稅，現(xiàn)在一套房和二套房的稅費(fèi)都是1個(gè)點(diǎn)，那么就意味著交易進(jìn)程可以并聯(lián)。”

  根據(jù)北京、上海和深圳發(fā)布的新政策，三地將適用全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

  “這一次政策里說(shuō)的取消，實(shí)際上主要是指增值稅和個(gè)稅部分，以前出售住房繳納增值稅和個(gè)人所得稅，對(duì)普宅和非普宅有不同的要求，現(xiàn)在都取消了，只要購(gòu)買(mǎi)2年以上的，就免征增值稅，只要住了5年以上并且是家庭唯一住房，就免征個(gè)人所得稅。”易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

  嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，對(duì)于首套購(gòu)房群體而言，過(guò)去購(gòu)買(mǎi)90平方米以上住房，需按1.5%繳納契稅，隨著契稅征稅節(jié)點(diǎn)上調(diào)至140平方米，如今購(gòu)買(mǎi)大兩居或三居住宅則可按照1%繳納契稅，動(dòng)輒就可省下數(shù)萬(wàn)元甚至十幾萬(wàn)元。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二套住房的群體而言，購(gòu)置140平方米以?xún)?nèi)的住房契稅下調(diào)了2個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)置140平方米以上住房下調(diào)了1個(gè)百分點(diǎn)，利好更為顯著。

  根據(jù)政策調(diào)整，在個(gè)人出售住房增值稅方面，北京、上海和深圳消費(fèi)者將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

  此外，上海和深圳還分別取消了非普通住房以個(gè)人轉(zhuǎn)讓收入2%和1.5%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額的規(guī)定。

  以上海為例，嚴(yán)躍進(jìn)表示，在房屋交易環(huán)節(jié)，上海目前執(zhí)行的是差別化的個(gè)稅政策。2006年原上海市地方稅務(wù)局印發(fā)《關(guān)于本市貫徹〈國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知〉的操作意見(jiàn)》明確，普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。當(dāng)前上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，原來(lái)屬于非普通住房的個(gè)稅核定稅率統(tǒng)一為1%。這意味著，擁有一套150平方米、單價(jià)為10萬(wàn)元住宅的房東，在出售該住宅時(shí)可節(jié)省個(gè)稅15萬(wàn)元。

  樓市步入“改善時(shí)代”

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”時(shí)代，人們更加關(guān)注住房品質(zhì)、生態(tài)配套、服務(wù)設(shè)施等因素，改善性住房需求越來(lái)越旺盛。在此背景下，普通住宅和非普通住宅之間的差異在契稅政策上的意義被逐步降低，取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的呼聲也日漸升高。

  克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱說(shuō)，總體而言，京滬深等一線城市此次減免契稅及增值稅政策，利好中高端改善性需求置換。“對(duì)于改善性需求群體而言，整體購(gòu)房成本顯著下降。對(duì)于剛需群體而言，此次政策調(diào)整有利于鼓勵(lì)剛需群體成為剛改群體，從而選購(gòu)居住條件更好的住房。”

  持續(xù)升級(jí)的改善性需求將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要支撐。記者近期在走訪熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，深刻感受到人民對(duì)好房子、好社區(qū)的需求愈加強(qiáng)烈。

  上海市民楊先生近期看中黃浦區(qū)“開(kāi)城新苑”一套144.33平方米的房產(chǎn)，如果沒(méi)有取消普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)，需繳納增值稅為賣(mài)出價(jià)與買(mǎi)入價(jià)差額的5%，即29.25萬(wàn)元。“真是天降‘禮包’，原先準(zhǔn)備再等等看的我決定出手了，要不然對(duì)不起這么可觀的減負(fù)效應(yīng)。”楊先生笑著告訴記者。

  嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，在北上廣深認(rèn)購(gòu)140平方米及以下住房，基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善性購(gòu)房需求，有力支持了居民購(gòu)房消費(fèi)。

  記者走訪發(fā)現(xiàn)，一些地段、周邊配套和住宅品質(zhì)較差的樓盤(pán)，即使在交易相對(duì)活躍的上海樓市中也是門(mén)可羅雀。如華發(fā)海上都薈，二期4月底開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率僅3%、不足10組，三期9月開(kāi)盤(pán)至今網(wǎng)簽率僅7%。即使在同一地段，由于樓盤(pán)品質(zhì)不一，銷(xiāo)售情況也是冰火兩重天。如同處上海嘉定新城板塊，價(jià)格相近、幾乎同時(shí)開(kāi)盤(pán)的象嶼遠(yuǎn)香湖岸前四期幾乎售罄，但相隔僅600米的大家映翠府二期去化僅22%。

  “購(gòu)房者對(duì)住房品質(zhì)、交通配套等要求日益提升。” 上海鏈家數(shù)據(jù)分析師任靜認(rèn)為，“從二手房市場(chǎng)來(lái)看，次新房、大面積、樓齡新的住宅在成交中的比重有所提升，居民住房改善意愿強(qiáng)烈顯示出與新房市場(chǎng)一致的趨勢(shì)。”

  瞄準(zhǔn)品質(zhì)升級(jí)趨勢(shì) 深挖住房消費(fèi)潛力

  對(duì)于此前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，一些開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為，雖然當(dāng)下部分房企遭遇階段性流動(dòng)性困難，但隨著人們住房需求不斷迭代升級(jí)，人們對(duì)住房已從簡(jiǎn)單的居住需求轉(zhuǎn)向高品質(zhì)多元化需求。此時(shí)，一線城市在稅費(fèi)、金融和限購(gòu)政策等方面優(yōu)化樓市調(diào)控手段恰逢其時(shí)。

  廣東省住房政策研究中心主任李宇嘉說(shuō)，取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)這個(gè)政策是一個(gè)信號(hào)，提示我國(guó)住房升級(jí)換代的轉(zhuǎn)變已經(jīng)到來(lái)。這個(gè)政策的利好會(huì)持續(xù)釋放，降低交易成本、促進(jìn)新房二手房交易、增強(qiáng)買(mǎi)房人買(mǎi)大房子的意愿。房企和地方政府應(yīng)當(dāng)順應(yīng)這個(gè)趨勢(shì)，加快推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

  “目前市場(chǎng)上購(gòu)房需求仍然充沛，居民改善居住條件的愿望強(qiáng)烈。隨著政策效果持續(xù)釋放，市場(chǎng)推出更多適配好產(chǎn)品，購(gòu)房潛力將逐步釋放。”貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)說(shuō)。

  專(zhuān)家表示，在住房產(chǎn)品供給方面，應(yīng)根據(jù)各城市的真實(shí)需求確定土地出讓指標(biāo)，建立人口流入與土地供應(yīng)增減匹配的“人—地”掛鉤機(jī)制；鼓勵(lì)企業(yè)設(shè)計(jì)更好的住房產(chǎn)品，調(diào)控手段從行政手段向稅收等經(jīng)濟(jì)手段過(guò)度。

  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，在理念上，要始終堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn)，努力讓人民群眾住上好房子。好房子的標(biāo)準(zhǔn)是綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康，用得便捷，成本又低，放心安心。

  “好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”是實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活向往的題中應(yīng)有之義，也是政策持續(xù)發(fā)力的方向。

  上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，未來(lái)房企應(yīng)重視改善住房需求，培育業(yè)績(jī)新增長(zhǎng)極。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房企應(yīng)積極調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，以客戶(hù)為中心建造好的房子，滿足多元化的住房需求。在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，隨著改善性住房需求的釋放，房企應(yīng)圍繞客戶(hù)需求對(duì)傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品不斷優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品力的持續(xù)提升。（記者 鄭鈞天 梁倩）

（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）