資料圖：置業(yè)顧問為民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝
除了市場融資，資金的來源還有銷售回款。但是在房子不好賣的情況下，回款也成了問題。為此，一些開發(fā)商不惜違規(guī)操作。
2018年10月，華夏幸福旗下孔雀城一名銷售說，在北京周邊的大廠縣，沒有購房資格的人也能買普通住宅。需要交全款，之后交房，等社保納稅證明的年限夠了再過戶。但萬一購房者交了全款卻沒拿到房子的產(chǎn)權(quán)，錢打了水漂怎么辦？銷售對這一點卻避而不談。
2018年12月，北京一在售樓盤的銷售人員透露，該樓盤支持首付分期，前期先交一半，剩下的年后再交。
“年底了，所有的開發(fā)商都是一個套路，都在沖刺任務、加速回款。”這名銷售說。
對房企來說，如果融不到錢，回款又慢，就只能躺在干涸的資金池里等待救援。再加上債務重壓，就更加難以呼吸。
2018年10月，燕郊售樓一條街，幾家售樓處店里店外不見一個看房客。中新網(wǎng)記者 邱宇
“今年上半年房企資產(chǎn)負債率達到了80%(紅線)，少數(shù)房企由于杠桿率過高，無法支撐企業(yè)的規(guī)模擴張，最終導致現(xiàn)金流斷裂和債務違約。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰說。
再來看一下富力地產(chǎn)，其2018年三季度報顯示，有息負債高達1556億元。約63億元的賬面資金，尚不足以支付未來一年的財務成本。
據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù)，2018年上半年，除去民間融資和類金融機構(gòu)貸款，中國房企的有息負債余額高達19.2萬億元，相當于我國GDP的四分之一。而未來四年是債務的集中兌付期，房企的資金壓力將持續(xù)加大。
如果說樓市上行期的債務擴張是彎道超車的利器，那么下行期的債務擴張則無疑于給自己埋雷。
就在不久前，房地產(chǎn)行業(yè)巨頭萬科喊出了“活下去”的口號，讓同行看了瑟瑟發(fā)抖。且不管萬科是假哭慘，還是真喊疼，如果連負債低、現(xiàn)金流健康的萬科都活不下去了，那大批的中小房企該如何過冬呢？
資料圖：福州民眾從萬科樓盤工地旁經(jīng)過。中新社記者 張斌 攝
調(diào)控會松綁嗎
又一個微妙的變化發(fā)生在2018年11月，房企融資出現(xiàn)回暖跡象。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，全國多家房地產(chǎn)公司密集獲準發(fā)行大額融資，合計數(shù)額已經(jīng)超過1000億，萬科、保利、陽光城、新城控股等數(shù)十家房企通過多種形式獲得融資。
房貸利率也開始“剎車”。多個一二線城市的部分銀行房貸利率下調(diào)，放款速度也普遍加快。
據(jù)融360最新報告，11月，全國首套房貸款平均利率為5.71%，環(huán)比首次出現(xiàn)持平上月的情況，2017年以來連漲22個月的全國首套房貸利率終于停下了腳步。
調(diào)控政策亦明顯減少。據(jù)不完全統(tǒng)計，11月以來，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布約20次，相比之前每月平均40次的水平明顯減少。
房企頻繁獲得融資、房貸利率下調(diào)、調(diào)控政策減少，這能否視作調(diào)控放松的先兆？
“近期房企發(fā)債獲批的確有所提升，但不能直接理解為就是調(diào)控放松。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。
“一是前三季度融資嚴重不足，引發(fā)四季度融資壓力劇增，在眾多房企前有開發(fā)資金需求、后有償債壓力的背景下，融資只能變得更為激進；二是從國家對于房企資金的監(jiān)管來看，并未出現(xiàn)松動的明顯信號。”他說。
資料圖：呼和浩特某棚戶區(qū)居民收到首批征拆補償款。 中新社記者 劉文華 攝
張波認為，房貸利率下調(diào)的深層次原因并非是調(diào)控放松。從目前房貸利率下調(diào)的時間點和節(jié)奏來看，和下半年央行多次定向降準、釋放市場流動性有著直接關系，未來利率依然存在一定的下調(diào)空間，尤其是對首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。
調(diào)控政策方面，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房價漲幅明顯放緩是約束性政策減少的最主要原因。不過，雖然調(diào)控政策已經(jīng)見底，但依然將在底部運行一段時間。
“今年7月31日，中央政治局會議明確提出堅決遏制房價上漲，這意味著調(diào)控不可能三至五個月就變向，持續(xù)三個季度左右是大概率事件。如今調(diào)控政策已經(jīng)企穩(wěn)，不再加碼，但也暫時不會放松。”易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說。
很多人關心，未來房價怎么走？
社科院12月發(fā)布的報告指出，明年房地產(chǎn)市場小幅調(diào)整是大概率事件。未來一年，一二線城市總體上市場上行壓力有所增加，未來趨勢由增長主導；三四線城市市場向下的壓力加大，庫存可能再度增加。
回顧近10年，全國樓市有過兩次大幅降溫，一次是2008年，受全球金融危機影響，另一次是2014年，原因是經(jīng)濟下行壓力加劇，但兩次終究只是房價上漲大趨勢中的短暫回調(diào)。
2018年，是樓市長期下行通道的開啟，還是又一個漲漲跌跌短期輪回的開始，也許要等到5年、10年之后，我們才能看清。(完)
