“有了地就有未來”
“對開發(fā)商來說，最重要的就是拿地，尤其是在熱門城市，有了地就有未來，拿了高價地可能會死，但沒有地一定會死，歸根到底還是市場的預(yù)期。”一位開發(fā)商表示。
從限購、限貸到限價、限售、限商，本輪調(diào)控步入“五限”時代。張大偉分析認(rèn)為，目前樓市調(diào)控政策明顯收緊，針對土地價格的調(diào)控也層出不窮，限價、增加持有等政策非常多，抑制了土地市場的溢價率，但房企因為2016年銷售樂觀，補庫存積極性依然非常高，因此即便調(diào)控不斷加劇，房企對部分熱點城市熱點地塊的拼搶依然明顯。
有開發(fā)商表示，熱門城市土地供應(yīng)有限，高價拿地雖然難受，但這么多年來，很多高價拿地的企業(yè)并沒死，這就使得開發(fā)商寧可冒風(fēng)險也不愿意餓死，老百姓則是拼命要趕上買房“這班車”。
同時“規(guī)模”給房企帶來的最直接好處就是融資成本的降低。規(guī)模越大，評級越高，發(fā)債利率也越低。如綠地控股等“千億級房企”的融資成本不足5%，而一家普通房企的融資利率則一般在7%以上，沒有規(guī)模的中小房企很難生存。
時代地產(chǎn)總裁助理康峰預(yù)計：“未來可能根據(jù)企業(yè)規(guī)模來拍地，市場是‘大魚吃小魚’。目前房地產(chǎn)企業(yè)有一萬多家，最后能存活的或許只有排名前十的企業(yè)。”
碧桂園、綠城、越秀等大中房企認(rèn)為，政府“限地價”期間正是拿地好時機。值得注意的是，碧桂園已連續(xù)五個月拿地金額超過百億元，中海地產(chǎn)也連續(xù)兩個月拿地超過百億元。
老“地王”項目陷兩難
記者近期走訪多地發(fā)現(xiàn)，在“限價”等最嚴(yán)樓市調(diào)控環(huán)境下，一些往年“地王”項目正在遭遇入市難：一些繃不住的，以最高限價入市；一些開發(fā)商能繃住的，則持觀望態(tài)度，賭政策松綁的時刻。
在上海，融信中國2016年以超過10萬元/平方米的樓面價拿下全國單價“地王”——中興地塊。此后，為降低風(fēng)險，融信將項目一半股權(quán)賣給萬科合作開發(fā)。融信中國負(fù)責(zé)人告訴記者：“計劃最早在2018年上半年，視市場環(huán)境決定是否入市。”
一些城市對新建商品住宅給出最高限價，如南京最高限價不能超過4.5萬元。有關(guān)部門的一位工作人員告訴記者，一些實力較強、能挺住的企業(yè)持觀望態(tài)度，一些挺不住的企業(yè)，就以指導(dǎo)價格入市了。
《經(jīng)濟參考報》記者在廣州采訪時也發(fā)現(xiàn)，2013年5月至2014年1月期間出讓的10幅高價地塊，其中有四幅單價超過了當(dāng)時周邊房價。在這10個項目中，只有“保利紅館”和“保利學(xué)府”實現(xiàn)盈利，有的項目銷售金額尚不能覆蓋拿地成本。樓面價高達(dá)3.5萬元／平方米的2013年廣州單價“地王”甚至目前尚無開發(fā)消息。
在其他城市，目前高價地項目的銷售情況也不樂觀。華潤置地華北區(qū)總經(jīng)理蔣志生說：“我們在鄭州買地成本單價1.2萬元，但預(yù)售證只批1.6萬元/平方米，而附近的二手房都賣1.8萬元了。”
拿下合肥總價“地王”的文一房地產(chǎn)集團副總裁邱勝華亦表示，限價客觀上使“地王”項目難以入市。“我們現(xiàn)在的應(yīng)對策略只能是控制推盤節(jié)奏，‘地王’項目計劃在三年左右開發(fā)完。”
高價拿地背后風(fēng)險重重
當(dāng)前，樓市調(diào)控政策不斷收緊，開發(fā)商拿地賭未來、賭政策周期，尤其是拿下的“高價地”存在不小風(fēng)險。
業(yè)內(nèi)專家表示，這種以“高總價、高單價、高溢價”為主要特征的“地王”項目，對周邊房價和人們購房心理預(yù)期的影響非常明顯，在過度透支房地產(chǎn)市場預(yù)期的同時，也增添了未來市場運行的不確定性，容易誘發(fā)市場恐慌性需求，加大調(diào)控壓力。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，由于一線和二線城市土地資源稀缺及調(diào)控趨緊，部分三四線城市開始成為土地市場的新亮點，一些地方甚至地價屢破新高，高溢價地頻出。多位專家認(rèn)為，三四線城市高價地頻出引發(fā)漲價預(yù)期，帶動投機需求回潮，同時刺激地方政府高價供地沖動，容易帶來庫存反彈，值得警惕。
中原地產(chǎn)研究顯示，一二線城市土地市場成交相對平穩(wěn)，但三四線成交量價上漲迅速。張大偉表示，上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40%，相比往年明顯上升。
多家房企投資負(fù)責(zé)人表示，隨著一二線城市的拿地門檻越來越高，一些房企轉(zhuǎn)到三四線城市補倉沖動強烈，房企資金外溢趨勢越發(fā)明顯。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三四線城市土地市場火爆，刺激開發(fā)商繼續(xù)拿地，也加大地方政府高價供地沖動。一家金融機構(gòu)高管告訴記者，三四線城市去庫存難，一方面由于庫存基數(shù)較大，另一方面則與新增土地供應(yīng)有關(guān)，這與地方政府收入、債務(wù)壓力，有著千絲萬縷的聯(lián)系。
一些專家建議，目前對三四線城市的房地產(chǎn)調(diào)控需更精準(zhǔn)地分類調(diào)控、因地施策。對一些強三四線城市進行適度控制，防止價格過度上漲，嚴(yán)厲遏制投機炒作；對多數(shù)庫存高企的三四線城市仍需強化扶持，比如加大縣級政府的財政支持，鼓勵地方政府收購商品房轉(zhuǎn)用于保障性用房等。
目前國土資源部和住建部已明確通知要求，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36至18個月的，要減少供地；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。多位業(yè)內(nèi)人士建議，熱門城市可建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，結(jié)合本地土地出讓情況，靈活確定競價方式，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期。
來源：http://www.chinanews.com/house/2017/08-03/8294352.shtml
