調(diào)整 “去杠桿”成政策重點

　　值得注意的是，本輪政策中，均涉及禁止運用資金杠桿付首付。“滬九條”明確指出，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業(yè)務。對各類非正規(guī)金融機構為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務的行為，開展專項整治。

　　深圳此次新政中，也明確表示要加強房地產(chǎn)金融風險防控。結合前期全市首付貸風險排查情況，繼續(xù)開展全市金融風險排查和專項整治，嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務。

　　“本輪房地產(chǎn)新政的重點是‘去杠桿化’。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，此前鏈家事件暴露出了在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了利用加杠桿手法去房地產(chǎn)庫存的反?，F(xiàn)象，場外配資業(yè)務進一步興起。而放大的資金杠桿容易催生更大房地產(chǎn)市場泡沫，構成巨大的潛在金融風險，引起決策層的高度重視。

　　顧金山也表示，部分企業(yè)違規(guī)操作，一些開發(fā)商、中介機構通過P2P的平臺推出了首付貸等場外配資的業(yè)務，使本來一些沒有條件購買第二套房的人，通過首付貸、過橋貸變成可以入市或者提前入市了。這一塊操作對市場起到了很大的推力，同時助長了、資和投機行為，增加了金融風險。

　　的確，此前常出現(xiàn)在股市中的場外配資，正在房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)，眾籌買房、首付貸等金融產(chǎn)品集中爆發(fā)。以與鏈家地產(chǎn)同樣做首付貸等小額貸款金融產(chǎn)品的上市中介機構世聯(lián)行為例，其發(fā)布2015年年報顯示，該公司去年一共發(fā)放“家園云貸”32209筆，房貸金額為29.92億元，同比分別增長65.05%，51.90%。

　　常被用作首付貸的消費貸正在大幅增加。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，1月北京人民幣消費貸款增加234.7億元，同比增加53.9億元；經(jīng)營貸款增加9.9億元，同比減少17.6億元。其中，個人住房貸款增加176.2億元，同比增加58.9億元。

　　與此同時，據(jù)鏈家地產(chǎn)監(jiān)測的兩組數(shù)據(jù)顯示，2015年成交的二手房中，持有年限不足兩年的比例約占25%，滿兩年但不足五年的約占32%。近兩個月房屋換手更為頻繁，近兩個月內(nèi)成交的二手房中，業(yè)主持有時間不足半年的比例就高達8%。

　　預測 北京跟進可能性大

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，除上海、深圳外，北京及部分二線重點城市的收緊也是大概率事件。事實上，27日就有媒體曝出，廊坊市政府透露，為穩(wěn)定環(huán)京周邊縣(市)住房價格，推進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，廊坊市研究了有關進一步規(guī)范市場秩序、穩(wěn)定住房價格的若干措施，具體措施方案正在程序?qū)彾ㄖ校磳⒐肌?/p>

　　但張大偉認為，這不意味著房地產(chǎn)政策將全面收緊。房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入新常態(tài)，即使在部分城市上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫存壓力依然非常大，分化依然將是后續(xù)市場的主要特征。因此，未來的政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤桑歉淖優(yōu)殡p向的“托底蓋帽”。

　　的確，中國去年以來曾采取針對房地產(chǎn)的“3·30新政”和“9·30新政”，對房地產(chǎn)釋放利好。此后，市場出現(xiàn)分化行情：一線城市房價再度瘋漲，個別二線城市房價聞風跟漲，而三四線城市房價低迷依舊。

　　統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，在一線城市與部分二線城市大量去化的背景下，2015年底，房地產(chǎn)庫存達到7.18億平方米，同比增長15.6%；2016年1至2月份庫存又達到7.39億平方米，增速達到15.7%，這意味著庫存主要集中在三四線城市。

　　事實上，日前營改增具體方案就明確劃分了一線城市和非一線城市。例如營改增試點對個人購二手房的規(guī)定明確，對于非一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅；對于北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　(梁倩)

來源：中新網(wǎng)
原文標題：一線樓市限購升級 業(yè)內(nèi)人士：北京跟進可能性大
原文網(wǎng)址：http://www.chinanews.com/house/2016/03-28/7813443.shtml