樓市調(diào)控還在持續(xù)。限購(gòu)、限貸、限價(jià)對(duì)購(gòu)買行為產(chǎn)生極大影響，市場(chǎng)上觀望情緒較強(qiáng)。本報(bào)記者 周曉東 攝

　　去年4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布的“新國(guó)十條”拉開(kāi)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的大幕。4月30日，具有北京特色的“京十二條”出臺(tái)。至今年4月，國(guó)家共出臺(tái)三輪大的調(diào)控，調(diào)控的力度和頻率都居于歷史之最，而北京更是落實(shí)調(diào)控最嚴(yán)厲的地區(qū)之一。

　　數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)城市的調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，北京樓市出現(xiàn)量縮價(jià)穩(wěn)，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，樓市走到從成交量下跌到房?jī)r(jià)即將下行的關(guān)鍵時(shí)刻。

　　重壓之下，新盤低開(kāi)

　　投資離場(chǎng)后剛需撐場(chǎng)，大興、房山多個(gè)面向剛需的樓盤低價(jià)開(kāi)盤，均受到追捧

　　“新國(guó)十條”預(yù)示著樓市史上最嚴(yán)厲調(diào)控的開(kāi)始，隨后調(diào)控層層加碼。這一年里，如何賣房成為開(kāi)發(fā)商的頭等大事。

　　老王是一家大型品牌開(kāi)發(fā)商的高管。去年4月，他們?cè)诖笈d的純新項(xiàng)目要開(kāi)盤，樓市調(diào)控轟然而至，這打亂了老王原本計(jì)劃好的開(kāi)盤計(jì)劃。

　　這是公司一個(gè)純新項(xiàng)目，首期開(kāi)盤一定要賣得好。老王和他的團(tuán)隊(duì)連夜開(kāi)會(huì)，制定應(yīng)對(duì)政策的措施。老王發(fā)現(xiàn)，“新國(guó)十條”提高二套房的首付和利率，旨在打擊樓市投機(jī)，對(duì)于自住性需求還是支持的。而老王的新項(xiàng)目以小戶型產(chǎn)品為主，潛在的客戶正是首次置業(yè)的剛需客群。老王認(rèn)為，剛需族對(duì)價(jià)格非常敏感，制定一個(gè)調(diào)控下剛需能夠接受的價(jià)格將是開(kāi)盤熱銷的關(guān)鍵。老王對(duì)比了一下周邊的價(jià)格，二手房?jī)r(jià)格是22000元/平米，還沒(méi)有新盤可供參考。怎樣的價(jià)格才能打動(dòng)調(diào)控下挑剔的購(gòu)房者呢？

　　“與其往后價(jià)格太高賣不動(dòng)偷偷摸摸降價(jià)，不如一步到位。”老王果斷調(diào)低價(jià)格預(yù)期，將首期開(kāi)盤價(jià)格調(diào)低到17000元/平米，比周邊二手房還要低5000元/平米。

　　雖然是北京“新國(guó)十條”后首個(gè)開(kāi)盤項(xiàng)目，但在開(kāi)盤當(dāng)天，銷售率達(dá)到75%，當(dāng)日成交約7億元。

　　就在老王的項(xiàng)目開(kāi)盤后幾天，北京市政府根據(jù)“新國(guó)十條”發(fā)布了細(xì)則，即“京十二條”，其中的重要措施是，暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。再加上第三套房限貸和外地購(gòu)房限貸政策，北京市場(chǎng)形勢(shì)一下子嚴(yán)峻起來(lái)。

　　不過(guò)，老王他們?cè)囁晒?，使周邊即將開(kāi)盤項(xiàng)目松了一口氣。大家一致認(rèn)為，只要價(jià)格到位，還是能吸引剛需來(lái)買房，就看開(kāi)發(fā)商是否有主動(dòng)調(diào)低價(jià)格預(yù)期的這種魄力。

　　隨后，大興、房山多個(gè)面向剛需的樓盤低價(jià)開(kāi)盤，均受到不同熱度的追捧。特別是萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目，從去年7月份開(kāi)盤以來(lái)，以不高于2萬(wàn)元/平米的價(jià)格，多次開(kāi)盤，多次“日光”，剛需族的需求仍然龐大。

　　調(diào)控加碼，銷售率持續(xù)下降

　　“京十五條”出臺(tái)后，賣得好的剛需盤也受到波及，銷售率下降，蓄客周期拉長(zhǎng)

　　隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入。今年2月，樓市調(diào)控進(jìn)一步加碼，“京十五條”出臺(tái)，限貸令直接升級(jí)為“限外令”，即北京本市居民擁有兩套住房不能再購(gòu)住宅，外地居民繳納五年納稅證明或者社保證明限購(gòu)一套。這大大限制了購(gòu)房人群。老王公司在房山的樓盤也受到波及。該樓盤開(kāi)盤時(shí)，銷售率為60%左右。雖然定位剛需盤，但也有部分100平米以上的大戶型。小戶型基本賣完了，但大戶型卻相對(duì)滯銷了。

　　“京十五條”的出臺(tái)，無(wú)疑是給樓市又一次急速降溫，賣得好的剛需盤也受到波及。

　　受“京十五條”影響明顯的還有著名的“日光盤”萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島。3月6日，前五期開(kāi)盤接連“日光”的房山萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島第六次開(kāi)盤，認(rèn)購(gòu)率僅63%，終結(jié)了連續(xù)5次開(kāi)盤日光的記錄。萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新政出臺(tái)后，約有30%的客群受限購(gòu)影響不具備購(gòu)房資格。

　　而4月中旬萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島進(jìn)行了第七次推盤，300多套房源，當(dāng)日銷售130多套，銷售率不足50%，“日光盤”銷售率節(jié)節(jié)下滑。據(jù)萬(wàn)科負(fù)責(zé)人介紹，為確保足夠的去化率，萬(wàn)科第八次推盤將拉長(zhǎng)蓄客時(shí)間。

　　調(diào)控一周年后，熱銷盤受冷遇，北京樓市成交量出現(xiàn)明顯下滑。

　　據(jù)中原地產(chǎn)和北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至4月16日，調(diào)控一年來(lái)北京期房住宅成交量為8.49萬(wàn)套，同比下降了40.5%；二手房住宅簽約套數(shù)為17.97萬(wàn)套，下調(diào)36.6%。樓市總住宅簽約量相比之前的45.8萬(wàn)套下調(diào)了39.5%。但在房?jī)r(jià)方面，除個(gè)別樓盤降價(jià)外，調(diào)控一周年，北京樓市整體出現(xiàn)量跌價(jià)平的趨勢(shì)。

　　市場(chǎng)預(yù)期改變，土地市場(chǎng)現(xiàn)流標(biāo)

　　市場(chǎng)好的時(shí)候，房?jī)r(jià)高，地價(jià)高，開(kāi)發(fā)商也敢拿高價(jià)地。市場(chǎng)不好的時(shí)候，即使有便宜地，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)去抄底，這個(gè)時(shí)候更重要的是企業(yè)能正常運(yùn)營(yíng)下去

　　一年前調(diào)控開(kāi)啟前夕，土地市場(chǎng)一片熱鬧景象，開(kāi)發(fā)商搶地頻頻上演，地價(jià)也逐步攀升，“兩會(huì)”后一天誕生多個(gè)“地王”，房?jī)r(jià)飆升，不少人說(shuō)“土地市場(chǎng)瘋了”。這也直接引發(fā)了史上最嚴(yán)厲調(diào)控。

　　調(diào)控一年以后，住宅銷售的下滑，開(kāi)始影響開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)的預(yù)期，表現(xiàn)明顯的就是土地市場(chǎng)。4月20日上午，北京3宗居住用地公開(kāi)招標(biāo)，其中兩塊地因?yàn)橥稑?biāo)企業(yè)不足3家最終流標(biāo)。資料顯示，這兩地塊均位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)梅溝營(yíng)村，北側(cè)地塊總建筑面積24.32萬(wàn)平米，南側(cè)地塊總建筑面積21.3萬(wàn)平米，需配建12.5萬(wàn)平米的限價(jià)商品住房。

　　不僅如此，在南京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、合肥等二線城市均出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象?！?/P>

　　2010年4月17日

　　國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，即“新國(guó)十條”。

　　2010年4月30日

　　北京率先出臺(tái)樓市限購(gòu)令，規(guī)定同一家庭限新購(gòu)一套房，暫停對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

　　2010年6月4日

　　官方明確個(gè)人房貸二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　2010年9月29日

　　“新國(guó)五條”出臺(tái)。房貸首付款比例調(diào)整到30%及以上，暫停三套房貸；調(diào)整契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等。

　　2010年11月3日

　　四部委全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至五成。

　　2011年1月26日

　　“新國(guó)八條”出臺(tái)。中央要求地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。二套房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。

　　2011年2月16日

　　“京十五條”出臺(tái)。對(duì)已擁有2套及以上住房的北京戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京戶籍居民家庭、無(wú)法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭，暫停在北京向其售房。

　　2011年3月

　　各地相繼出臺(tái)2011年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。除北京以外，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)均未提到“降”字。

　　老王公司去年拿了不少密云等郊區(qū)的地，還想在通州拿地。但是今年老王表示，公司拿地將謹(jǐn)慎，“銷售不好，現(xiàn)金流跟不上拿地的速度，拿地風(fēng)險(xiǎn)也很大”。

　　對(duì)于全國(guó)調(diào)控最為嚴(yán)格的北京，多家開(kāi)發(fā)商表示，要跟著市場(chǎng)的節(jié)奏走，市場(chǎng)好的時(shí)候，房?jī)r(jià)高，地價(jià)高，但是開(kāi)發(fā)商也敢拿高價(jià)地，因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)未來(lái)預(yù)期好，融資也相對(duì)容易。市場(chǎng)不好的時(shí)候，即使有便宜地，也不會(huì)去抄底，這個(gè)時(shí)候更重要的是企業(yè)能正常運(yùn)營(yíng)下去，度過(guò)市場(chǎng)的低潮期。

　　而對(duì)于調(diào)控前不少開(kāi)發(fā)商手中的高價(jià)地，地價(jià)成本決定了開(kāi)發(fā)商為了利潤(rùn)不得不將高價(jià)地轉(zhuǎn)化為高價(jià)房。

　　記者了解到，某上市公司今年有多個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目面世，其實(shí)這些項(xiàng)目在去年就已經(jīng)準(zhǔn)備好入市了，但是高價(jià)房項(xiàng)目的預(yù)售證一度“被卡”，后來(lái)發(fā)證速度也很慢，因此入市時(shí)間受到影響。如公司在昌平的項(xiàng)目，去年12月售樓處、樣板間已經(jīng)做好，開(kāi)始蓄客?！凹词怪保仓荒茈S時(shí)準(zhǔn)備著，等預(yù)售證下來(lái)了馬上投入銷售?！逼鋬?nèi)部人士表示。

　　也有多家開(kāi)發(fā)商表示，北京調(diào)控太嚴(yán)了，只好到周邊城市去尋找機(jī)會(huì)。不過(guò)，隨著北京可供土地郊區(qū)化的趨勢(shì)，“環(huán)首都”地區(qū)正炙手可熱。首先是廊坊、香河等距離北京東部較近的三線城市，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地等大品牌開(kāi)發(fā)商競(jìng)相進(jìn)駐，涿州、唐山等地也成為熱點(diǎn)。

　　“蛋糕”變小，代理行、二手中介“火拼”

　　為了爭(zhēng)奪房源、客戶，二手中介同行打架的新聞時(shí)常見(jiàn)諸報(bào)端；一個(gè)樓盤由五六大代理行同臺(tái)競(jìng)技

　　調(diào)控下銷售量大跌，市場(chǎng)蛋糕變小，同行間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨白熱化。為了爭(zhēng)奪房源、客戶，二手中介同行打架的新聞時(shí)常見(jiàn)諸報(bào)端。當(dāng)本輪調(diào)控一周年之際，這種“火拼”開(kāi)始蔓延到一手代理行業(yè)。本周，由于被爆“惡意挖角”，思源、易居兩大國(guó)內(nèi)代理龍頭高層在微博上大打“口水戰(zhàn)”，引來(lái)圍觀。

　　4月26日清晨，一個(gè)名叫“羅鵬飛5039”的易居員工在微博上發(fā)表“前兩天接到一個(gè)叫陳××的電話，說(shuō)他在思源任鄂爾多斯星河灣項(xiàng)目總監(jiān)，想挖我去思源組織金鷹隊(duì)，待遇是我現(xiàn)在工資再加1.5倍”，就此引發(fā)了易居多位高管對(duì)思源的“圍攻”。

　　星河灣在鄂爾多斯的項(xiàng)目預(yù)計(jì)10月開(kāi)盤，據(jù)稱有高達(dá)120億元的銷售目標(biāo)。星河灣將從思源、中原、策源、易居、世聯(lián)、合富輝煌六家中挑選五家組建聯(lián)合代理團(tuán)隊(duì)，其中又分主銷和承銷，幾大代理同場(chǎng)競(jìng)技，這條“挖角”微博成為思源、易居舌戰(zhàn)的導(dǎo)火索。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，雙方近幾年擴(kuò)張都很迅速，積怨已深，互相挖人、搶項(xiàng)目拆臺(tái)都是常事，只是此次碰巧由挖角微博將矛盾公開(kāi)化。

　　在二手中介行業(yè)，“京十五條”出臺(tái)后，行業(yè)老三鑫尊置地迅速反應(yīng)收縮戰(zhàn)線，閃電關(guān)店50家。鑫尊置地董事長(zhǎng)劉軍表示，限購(gòu)政策出臺(tái)，將使二手房市場(chǎng)成交量下降三成，市場(chǎng)份額的減少，會(huì)給新開(kāi)出未盈利的店陷入虧損，還不如提前關(guān)店止損。

　　另一方面，受新政影響，市場(chǎng)“速凍”已經(jīng)出現(xiàn)，中介行業(yè)業(yè)務(wù)蕭條。為了拉生意，有的中介公司許諾能夠?yàn)橥獾乜蛻艮k理五年假社保獲得購(gòu)房資格。但這一做法很快被市建委查處曝光，中介行業(yè)也到處風(fēng)聲鶴唳，最新出臺(tái)的“一房一價(jià)”政策也將二手房納入政策管理范疇。