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很多國(guó)家征收房產(chǎn)稅，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定調(diào)節(jié)作用，同時(shí)兼顧社會(huì)公平。本版遴選一些國(guó)家房產(chǎn)稅的征收制度，以期對(duì)我們研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革有所啟迪。
房產(chǎn)估價(jià)和稅率是決定房產(chǎn)稅高低的關(guān)鍵因素——
美國(guó) 大頭用來(lái)建學(xué)區(qū)
本報(bào)駐美國(guó)記者 陳一鳴
在美國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)占有、處置、收益等各個(gè)環(huán)節(jié)征收的各類(lèi)稅項(xiàng)總稱(chēng)為房產(chǎn)稅。美國(guó)的房產(chǎn)稅有狹義和廣義之分，狹義的房產(chǎn)稅是指對(duì)房屋本身征收的稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅；廣義的房產(chǎn)稅還包括交易稅，也就是在房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)要繳納的稅。
目前，全美50個(gè)州都征收房產(chǎn)稅，這一稅目是地方政府的主要收入來(lái)源，也是平衡地方財(cái)政預(yù)算的重要手段。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國(guó)房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來(lái)說(shuō)，郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者之間的比例為1∶1∶5。
對(duì)于一個(gè)房主來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)估價(jià)和稅率是決定其要繳納的房產(chǎn)稅高低的兩個(gè)關(guān)鍵因素。
對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的權(quán)力掌握在地方政府手中。不過(guò)，由于與學(xué)區(qū)稅相比，郡稅和城市稅所占比例并不大，地方政府在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，通常都會(huì)表現(xiàn)得比較“保守”，評(píng)估出的房產(chǎn)價(jià)值一般僅定為市場(chǎng)價(jià)格的50%—75%。加利福尼亞州的法律更明文規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅基是政府的專(zhuān)門(mén)評(píng)估部門(mén)所確定的房屋市場(chǎng)價(jià)格的40％。為了吸引外來(lái)投資，有的地方政府還會(huì)在一定程度上低估大額房地產(chǎn)價(jià)值。
與政府相反，在房產(chǎn)稅中分得更多蛋糕的學(xué)區(qū)則希望將房產(chǎn)價(jià)值估算得越高越好。為了解決涉及房產(chǎn)估價(jià)方面的爭(zhēng)議，每個(gè)郡都有一個(gè)房產(chǎn)估價(jià)仲裁程序。有時(shí)學(xué)區(qū)會(huì)主動(dòng)提起申訴，指控某一個(gè)房產(chǎn)的價(jià)值被低估了；而覺(jué)得估價(jià)不公的房主也可能申訴，抱怨自己房屋的價(jià)值被估得過(guò)高。
房產(chǎn)稅的稅率每年由地方政府根據(jù)各種預(yù)算收入和支出的情況而定，因此不同的地方稅率會(huì)有所不同，并且處于不斷的調(diào)整變化之中。舉例來(lái)說(shuō)，如果某個(gè)地方政府的一年開(kāi)支為2億美元，這個(gè)地方的房產(chǎn)估價(jià)總額為100億美元，那么該地當(dāng)年的房產(chǎn)稅稅率便是2%。假如過(guò)了一年，這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，房?jī)r(jià)有所提高，房產(chǎn)估價(jià)的總額上漲為200億美元，但地方政府的開(kāi)支若維持2億美元不變的話，當(dāng)年房產(chǎn)稅的稅率反而會(huì)下降一個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，不一定房?jī)r(jià)上漲了，房產(chǎn)稅也必然會(huì)跟著水漲船高。
從目前的情況來(lái)看，美國(guó)大部分地區(qū)房產(chǎn)稅的稅率維持在0.8％—3％之間，并以1.5%左右的稅率水平居多。記者的一個(gè)朋友在洛杉磯郊外河邊鎮(zhèn)擁有一套住房，房屋的估價(jià)約為30萬(wàn)美元，按照1.5%的稅率，每年要繳納4500美元的房產(chǎn)稅。
在房產(chǎn)稅的收繳方面，美國(guó)地方稅務(wù)部門(mén)經(jīng)過(guò)多年探索，已形成了一套行之有效的管理措施。比如，有的城市規(guī)定繳稅的起始和截止日期，提早納稅的房主可以享受一定的減免優(yōu)惠，過(guò)期繳納的則會(huì)接到罰單，而拒絕繳納房產(chǎn)稅的，稅務(wù)部門(mén)會(huì)對(duì)房產(chǎn)予以沒(méi)收和拍賣(mài)。
在大多數(shù)美國(guó)人看來(lái)，有財(cái)產(chǎn)就要繳納財(cái)產(chǎn)稅，因?yàn)橹挥薪涣硕惒拍芤笳峁┝己玫墓卜?wù)，自己并不會(huì)因?yàn)榻坏亩惗喽蕴?。在絕大多數(shù)情況下，美國(guó)的房屋主人是愿意繳納房產(chǎn)稅的，這與美國(guó)的房產(chǎn)稅較好體現(xiàn)了“取之于民、用之于民”的原則有關(guān)。如果一個(gè)地方的房產(chǎn)稅收得太少，政府就可能沒(méi)有足夠的錢(qián)為公務(wù)員發(fā)放工資，公路和下水道出了毛病也無(wú)法及時(shí)修繕，街心花園里的各種設(shè)施也可能會(huì)銹跡斑斑。就算居民把自家的房子布置得再高雅、舒適，也會(huì)由于無(wú)法享受到高品質(zhì)的公共服務(wù)，而使生活質(zhì)量下降。
對(duì)于美國(guó)公立學(xué)校的學(xué)區(qū)來(lái)說(shuō)，從添置操場(chǎng)里的運(yùn)動(dòng)器械，到支付校車(chē)的龐大開(kāi)支，從為教師發(fā)放工資和福利，到為低收入學(xué)生免費(fèi)提供營(yíng)養(yǎng)午餐，每年的開(kāi)銷(xiāo)大得很，因此從房產(chǎn)稅中抽得的比例也高得多。如果一個(gè)家庭的孩子選擇公立學(xué)校的話，從學(xué)前班到高中畢業(yè)的十幾年中都不用交任何學(xué)費(fèi)，這筆錢(qián)都出自他們繳納的房產(chǎn)稅。假若趕上了一個(gè)好學(xué)區(qū)，孩子就會(huì)接受更良好的教育，將來(lái)的就業(yè)和人生前途也會(huì)更為光明，家長(zhǎng)自然會(huì)歡喜，當(dāng)然要繳納的房產(chǎn)稅也會(huì)比別的地方來(lái)得多。在美國(guó)，想了解一個(gè)地方的公立學(xué)校教學(xué)質(zhì)量如何，只要看看那里的房產(chǎn)稅水平就可以了。
為了保證“居者有其屋”，美國(guó)在購(gòu)買(mǎi)、建造和租售住房方面實(shí)行了許多稅收優(yōu)惠政策，并對(duì)低收入者采取了很多減免措施。比如，一個(gè)人在向聯(lián)邦政府繳納個(gè)人所得稅時(shí)，其納稅的基數(shù)是其全部收入減去已經(jīng)繳納了的房產(chǎn)稅。美國(guó)的個(gè)人所得稅稅率較高，用個(gè)人所得稅作為杠桿調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，效果會(huì)比較好。美國(guó)加州的法律還規(guī)定，殘疾退伍軍人最高可免除15萬(wàn)美元的房產(chǎn)稅。
美國(guó)房產(chǎn)的交易稅大概為房?jī)r(jià)的2％—4%，一般由買(mǎi)賣(mài)雙方平攤，在過(guò)戶(hù)時(shí)一次性交齊。一個(gè)單身的納稅人出售住滿(mǎn)2年的自用住宅時(shí)，如果售價(jià)與當(dāng)初的買(mǎi)價(jià)相比，收益不高于25萬(wàn)美元的話，便可以享受這部分所得的免稅優(yōu)惠；對(duì)于已婚家庭來(lái)說(shuō)，差價(jià)收益在50萬(wàn)美元以?xún)?nèi)，也可以免稅。 綜合不動(dòng)產(chǎn)稅和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅雙管齊下——
韓國(guó) 利用賦稅穩(wěn)定房?jī)r(jià)
本報(bào)駐韓國(guó)記者 莽九晨
韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷過(guò)快速增長(zhǎng)的階段，但隨著韓國(guó)政府出臺(tái)多種賦稅制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為已基本得到控制。近日，本報(bào)記者就韓國(guó)房地產(chǎn)實(shí)行的賦稅制度采訪了韓國(guó)賦稅研究院研究員樸明浩博士。
樸明浩介紹說(shuō)，韓國(guó)政府為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，制定了多種賦稅制度，其中最具代表性的就是綜合不動(dòng)產(chǎn)稅。1997年亞洲金融危機(jī)之后，為了快速恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，韓國(guó)政府放寬了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度，并實(shí)行低利率政策，這對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了積極作用，但也助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，并產(chǎn)生一定的資產(chǎn)泡沫。尤其是2001—2006年，韓國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格平均每年以超過(guò)10%的速度增長(zhǎng)，而首爾地區(qū)的房?jī)r(jià)更是增長(zhǎng)速度超出人們的想象。僅2006年一年，首爾地區(qū)平均房?jī)r(jià)上漲就達(dá)到19.2%，首爾市江南地區(qū)的房?jī)r(jià)更是平均上漲達(dá)到25.9%。為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，韓國(guó)政府于2005年出臺(tái)了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象為擁有房產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)6億韓元（1美元約合1144韓元）的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價(jià)值的不同，稅率為每年0.75%—2%之間。此外，韓國(guó)從1961年起就征收財(cái)產(chǎn)稅，這一稅種的征稅對(duì)象是面向所有擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實(shí)物財(cái)產(chǎn)的人，也是根據(jù)財(cái)產(chǎn)價(jià)值不同，所負(fù)擔(dān)的稅率也不同。因此，如果將財(cái)產(chǎn)稅和綜合不動(dòng)產(chǎn)稅算在一起，擁有高檔房產(chǎn)的富裕階層就會(huì)承擔(dān)更重的賦稅。
但事實(shí)上，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)并沒(méi)有取得明顯效果，因?yàn)槊磕攴績(jī)r(jià)上漲的速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于每年所要承擔(dān)的賦稅，所以房地產(chǎn)投機(jī)行為依然存在。為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，韓國(guó)政府又出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。即使在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)2年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時(shí)，仍需要繳納6%—35%不等的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。隨著這一政策的出臺(tái)，再加上之前的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，韓國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象得到了很好地控制，房?jī)r(jià)也基本得到了穩(wěn)定。
房產(chǎn)稅涉及房子和土地，包括固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅等——
日本 根據(jù)時(shí)價(jià)征稅
本報(bào)駐日本記者 崔 寅
在日本，房子和土地都是可以出售的。一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子不僅意味著擁有房產(chǎn)本身，而且意味著獲得相應(yīng)的土地所有權(quán)。即便購(gòu)買(mǎi)的是公寓樓，也會(huì)依照單戶(hù)面積占整棟樓房總面積的比例分?jǐn)傉麠潣钦加械耐恋?。因此，在日本，房產(chǎn)稅不僅涉及房子，而且涉及土地。
一般說(shuō)來(lái)，從房屋、土地保有類(lèi)課稅來(lái)看，與土地、房屋有關(guān)的稅金，包括固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅等稅種。
上世紀(jì)50年代，日本在地方稅制改革中引進(jìn)了固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅屬于地稅，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理。固定資產(chǎn)稅主要對(duì)土地、房屋等征稅，納稅人是法律意義上的土地、房屋產(chǎn)權(quán)所有者。土地包括住宅、農(nóng)田、森林、牧場(chǎng)、原野等，房屋包括住宅、店鋪、工廠等。每年1月1日在房屋登記簿上登記的產(chǎn)權(quán)所有者，有義務(wù)向所在的市町村繳稅，標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%。而東京都心23區(qū)的產(chǎn)權(quán)所有者需要將稅金繳至東京都而非各自市町村，這是一個(gè)特例。
對(duì)土地、房屋的課稅依據(jù)是市場(chǎng)價(jià)值計(jì)征的，日本稱(chēng)之為“適當(dāng)?shù)臅r(shí)價(jià)”。日本一般每三年進(jìn)行一次基礎(chǔ)評(píng)估，估價(jià)的當(dāng)年稱(chēng)為基準(zhǔn)年度，該年度的價(jià)格稱(chēng)為基準(zhǔn)年度價(jià)值。在其后的兩年中，如無(wú)重大變化，一般不重新估價(jià)。土地價(jià)格是依據(jù)“路線價(jià)”計(jì)算出來(lái)的。依據(jù)固定資產(chǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)所確定的路線，其周邊的單位土地價(jià)格是計(jì)算不同地區(qū)、不同用途的土地價(jià)格的基礎(chǔ)，房屋則以房屋再建價(jià)格為基礎(chǔ)評(píng)估。例如，本報(bào)記者手上有一份“東京都平成22年度（2010年度）土地、房屋稅金說(shuō)明”，上面寫(xiě)道：“由于2010年度不是評(píng)價(jià)基準(zhǔn)年度，其價(jià)格原則上依據(jù)2009年的基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。不過(guò)，如果截至2009年7月1日地價(jià)出現(xiàn)下滑，將依據(jù)能夠反映其下滑的修正價(jià)格進(jìn)行計(jì)算?！?BR>
除了固定資產(chǎn)稅外，還有城市規(guī)劃稅，這是用于市町村的城市規(guī)劃或土地區(qū)劃調(diào)整的稅種。其納稅人、課稅依據(jù)等與國(guó)家資產(chǎn)稅相同，課稅對(duì)象為城市規(guī)劃區(qū)域里的土地、房屋。稅率由市町村自定，但不能超過(guò)0.3%的上限。例如，東京都的城市規(guī)劃稅稅率即為0.3%，愛(ài)媛縣新居濱市的稅率為0.28%，長(zhǎng)野縣上田市的稅率為0.2%。
日本的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅也有相應(yīng)的減免制度。根據(jù)土地和房屋的具體情況而采取差別稅率，兼顧社會(huì)公平。
日本是地震多發(fā)國(guó)家，如需對(duì)老舊房屋進(jìn)行抗震翻建和改造，依據(jù)不同的條件，可獲取1—3年不等的固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的減免；再比如，如果對(duì)房屋進(jìn)行節(jié)能改造，可依據(jù)條件享受1/3的固定資產(chǎn)稅減免；65歲以上或者殘疾人需要對(duì)房屋進(jìn)行無(wú)障礙通道改建的，100平方米以?xún)?nèi)的房屋可以享受減免1/3的固定資產(chǎn)稅。另外，對(duì)土地征收的稅額達(dá)到上一年度1.1倍，超出部分予以減免；不足200平方米的小規(guī)模住宅用地，也可享受城市規(guī)劃稅的減免。
有較為完善的《房產(chǎn)稅法》和《房產(chǎn)購(gòu)置稅法》—— 德國(guó) 法律運(yùn)用講技巧
本報(bào)駐德國(guó)記者 劉華新
在德國(guó)，只要有房產(chǎn)，一般需交納房產(chǎn)稅，只有當(dāng)房產(chǎn)是文物，而且維護(hù)費(fèi)用超過(guò)房產(chǎn)收益時(shí)，可以提出免稅申請(qǐng)。
房產(chǎn)稅是地方稅，有專(zhuān)門(mén)的《房產(chǎn)稅法》。計(jì)算方式相對(duì)簡(jiǎn)單，是按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5％。后，再乘以當(dāng)?shù)卮_定的稅率。例如，本報(bào)德國(guó)分社的房產(chǎn)近140平方米，按此規(guī)定，計(jì)算的結(jié)果是每年分季度交納900余歐元。這一數(shù)字相對(duì)固定，因?yàn)椤敖y(tǒng)一的征稅值”在德國(guó)西部是按1964年1月1日的數(shù)字確定，在東部是按1935年1月1日的數(shù)字確定，雖然法律要求每6年需重新核算“統(tǒng)一的征稅值”，但實(shí)際上沒(méi)有做到，所以德國(guó)目前認(rèn)為此征稅值低于實(shí)際房產(chǎn)價(jià)值。
房產(chǎn)購(gòu)置稅可以說(shuō)是更重要的調(diào)節(jié)手段。每購(gòu)置一處房產(chǎn)，需按房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值交納一定數(shù)量的稅。這個(gè)稅也是地方稅，相應(yīng)地，有一部《房產(chǎn)購(gòu)置稅法》。在德國(guó)，房產(chǎn)購(gòu)置稅基本上是按房產(chǎn)價(jià)值的3.5%征收，各個(gè)聯(lián)邦州有所不同。例如，首都柏林從2007年1月1日開(kāi)始為4.5%。
本報(bào)在德國(guó)的房產(chǎn)恰恰是因?yàn)檫@一項(xiàng)交稅，與當(dāng)?shù)馗鞣竭M(jìn)行了頗有曲折的交涉。這處房產(chǎn)是上世紀(jì)末以本報(bào)駐德記者名義購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)閭€(gè)人購(gòu)買(mǎi)手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單。但是現(xiàn)在駐德記者已幾經(jīng)更換，因此必須過(guò)戶(hù)到人民日?qǐng)?bào)社名下。于是，幾乎重新經(jīng)歷了一遍曠日持久的購(gòu)房手續(xù)。其中，當(dāng)?shù)刎?cái)政局核算，分社房產(chǎn)價(jià)值為270984歐元，需交納房產(chǎn)購(gòu)置稅12194歐元。這可是一個(gè)不小的數(shù)字。因?yàn)楝F(xiàn)在人民日?qǐng)?bào)社只是無(wú)償過(guò)戶(hù)，卻需交納這么大一筆金額，看起來(lái)確實(shí)很不公平。于是，我們?cè)谡{(diào)研的基礎(chǔ)上，按德國(guó)法律程序，通過(guò)稅務(wù)顧問(wèn)提出了異議。
同時(shí)，我們對(duì)柏林地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了摸底。由于記者比較關(guān)心所住的小區(qū)，曾從小區(qū)的報(bào)紙《柏林周報(bào)》上看到一篇報(bào)道，沒(méi)想到這時(shí)派上了用場(chǎng)。此文介紹了全柏林因金融危機(jī)影響而造成房?jī)r(jià)下落的情況。記者從中判斷，分社房產(chǎn)現(xiàn)值大約每平方米1000歐元，總價(jià)值應(yīng)是15萬(wàn)歐元左右，比上述財(cái)政局通知的270984歐元明顯少得多。
綜合上述情況，我們通過(guò)正常程序，全面提出異議：陳述過(guò)戶(hù)歷史原因，力爭(zhēng)免稅；在做不到免稅的情況下，也要力求推翻原來(lái)的計(jì)算結(jié)果，減少稅額。
不久，財(cái)政局來(lái)信，重新核算后的房產(chǎn)價(jià)值為151000歐元，稅款從12194歐元改為6795歐元。減稅目標(biāo)達(dá)到，而且幅度較大。由于過(guò)期不交，即使仍處在解決異議過(guò)程中，還需交納滯納金，因此分社按期交納了此款，同時(shí)繼續(xù)爭(zhēng)取免稅。稅務(wù)顧問(wèn)與財(cái)政局交涉后說(shuō)，根據(jù)德國(guó)《房產(chǎn)購(gòu)置稅法》和相關(guān)規(guī)定，即使無(wú)償轉(zhuǎn)移信托房產(chǎn)，仍需交納房產(chǎn)購(gòu)置稅，免稅可能性很小，除非經(jīng)過(guò)“政治途徑”。
去年3月25日，分社所在的維爾莫斯多夫財(cái)政局給稅務(wù)顧問(wèn)來(lái)信，稱(chēng)此案已轉(zhuǎn)到他們那里，負(fù)責(zé)官員“再次審查了一切行政文件”，發(fā)現(xiàn)“既沒(méi)有事務(wù)性錯(cuò)誤，也沒(méi)有法律性錯(cuò)誤”，請(qǐng)求稅務(wù)顧問(wèn)再次審查，或繼續(xù)提出異議，或收回原異議，如果一個(gè)月之內(nèi)不再提出異議，便視為結(jié)案。于是，經(jīng)過(guò)報(bào)社慎重考慮，終止了異議，并最終經(jīng)當(dāng)?shù)胤ㄔ和瓿闪藭缛粘志玫倪^(guò)戶(hù)手續(xù)。 從購(gòu)房手續(xù)細(xì)節(jié)上遏制富裕階層購(gòu)買(mǎi)多套投資性住房勢(shì)頭——
埃及 向低收入者傾斜
本報(bào)駐埃及記者 李 瀟
隨著城市化進(jìn)程的連年加速，埃及國(guó)內(nèi)的人口流動(dòng)近年來(lái)凸顯的“大城市聚集”景象，僅首都開(kāi)羅就容納了全國(guó)近7800萬(wàn)人口的1/4，住房問(wèn)題也因此逐漸成為了全社會(huì)廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)話題。
開(kāi)羅大學(xué)歷史系一年級(jí)研究生賽義德來(lái)自港口城市亞歷山大。他說(shuō)，留在開(kāi)羅意味著能夠?qū)ふ业礁嗟木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，所以年輕人都會(huì)懷揣夢(mèng)想來(lái)這里嘗試。而且，隨著全球氣候變暖，很多港口城市和尼羅河三角洲低洼地帶將可能面臨因海平面上升而帶來(lái)的土地減少問(wèn)題，這也加速了人們向開(kāi)羅的遷移。從埃及的人口年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前29%的人已到適婚年齡，必然對(duì)住房存在剛性需求，而占到總?cè)丝?0%的19歲以下人口也將在未來(lái)逐步構(gòu)成住房需求的持續(xù)力量。
龐大的人口數(shù)量使開(kāi)羅的住房問(wèn)題變得十分“緊張”，而這種“緊張”并非僅僅源于房屋總量不足，而是更大程度地體現(xiàn)為房屋占有情況的貧富不均。三角洲集團(tuán)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人薩利赫向記者介紹，在開(kāi)羅市影響房屋價(jià)格的首要因素是地段，以公寓樓為例，同等高度、面積和裝修標(biāo)準(zhǔn)的公寓，偏遠(yuǎn)地段同繁華地段每平方米的價(jià)格區(qū)間在750美元—8500美元之間。由于埃及實(shí)行土地私有政策，因此從理論上來(lái)說(shuō)只要經(jīng)濟(jì)條件允許，就可以盡可能多地購(gòu)買(mǎi)土地，并自行建造房屋。由于歷史和社會(huì)等方面的原因，埃及國(guó)內(nèi)當(dāng)前的貧富差距仍較為懸殊，富裕階層同低收入階層在土地和房屋擁有量上也隨之呈現(xiàn)出明顯的兩極分化現(xiàn)象。為平衡這種局面，埃及政府近年來(lái)不斷調(diào)整房地產(chǎn)稅收制度的相關(guān)細(xì)則，在“向低收入者傾斜”的總體原則下，力求通過(guò)房地產(chǎn)稅制度使不同收入階層的房屋實(shí)際占有量趨向平衡。
埃及住房部政策研究員尤素夫向記者介紹說(shuō)，房地產(chǎn)稅征收的對(duì)象為建筑和農(nóng)業(yè)用地。按照規(guī)定，建筑類(lèi)房產(chǎn)分為自用和出租，自用建筑類(lèi)房產(chǎn)稅為總價(jià)×80%×10%，于房屋交易時(shí)交付。出租建筑類(lèi)房產(chǎn)稅率為租金收入的20%—40%不等。同時(shí)，政府對(duì)建筑類(lèi)房產(chǎn)征收治安稅，該稅項(xiàng)額度為房產(chǎn)總價(jià)×80%×20%。以上稅種都由房地產(chǎn)所有者承擔(dān)，埃及政府每10年對(duì)所有建筑和農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行一次評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果研究是否調(diào)整相關(guān)稅率。除國(guó)家規(guī)定的房地產(chǎn)稅種外，各省市政府還可根據(jù)實(shí)際情況征收部分地方性稅費(fèi)，以開(kāi)羅市為例，還對(duì)市內(nèi)房產(chǎn)征收市政稅（凈租金的2.67％，由所有者負(fù)擔(dān)）、使用費(fèi)（總租金的4％，由使用者負(fù)擔(dān)）和衛(wèi)生費(fèi)（總租金的2％，由使用者負(fù)擔(dān)）等。
為減少低收入階層的房地產(chǎn)稅壓力，埃及政府對(duì)1977年9月9日后建造的非豪華型住房建筑免收原始稅和治安稅。與此同時(shí)，從購(gòu)房手續(xù)細(xì)節(jié)上遏制富裕階層購(gòu)買(mǎi)多套投資性住房的勢(shì)頭，如購(gòu)房時(shí)需出具此前的住房狀況證明，對(duì)已有房產(chǎn)者不再提供購(gòu)房貸款，并且相應(yīng)提高房地產(chǎn)征稅額度和手續(xù)費(fèi)，其中購(gòu)買(mǎi)2套住房的原始稅是1套的兩倍，3套則在2套基礎(chǔ)上再翻倍，以此類(lèi)推。另外，由于土地私有，政府在調(diào)節(jié)住房分配時(shí)也從源頭——土地層面入手，對(duì)擁有多套房產(chǎn)者在購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)實(shí)施高價(jià)政策，而對(duì)于建造首套自用住房所需的土地實(shí)施調(diào)節(jié)價(jià)。
不過(guò)，在實(shí)際征收環(huán)節(jié)中，埃及房地產(chǎn)稅制度也面臨著多年難以解決的問(wèn)題。按照房地產(chǎn)稅征收細(xì)則規(guī)定，征稅對(duì)象應(yīng)是全部完工的建筑，而對(duì)于“全部完工”的定義有十幾項(xiàng)條目予以解讀，如外墻裝修完畢、房屋頂部封閉和大門(mén)正常開(kāi)關(guān)等。因此，埃及相當(dāng)一部分地產(chǎn)擁有者有意利用這一條款，在房屋建造過(guò)程中采取“局部不完工”的方式，如多層建筑的頂部故意不封頂、外墻裝修只進(jìn)行一半或者2/3、大門(mén)開(kāi)關(guān)存在故障等，從而達(dá)到逃避交納房產(chǎn)稅的目的。對(duì)此，埃及住房部長(zhǎng)艾哈邁德·邁格拉說(shuō)，在實(shí)際操作過(guò)程中，房產(chǎn)擁有者出現(xiàn)建筑“局部不完工”的原因很難從客觀上予以定性，不排除相當(dāng)一部分人是為了逃避交納房產(chǎn)稅而故意為之，但也有部分人是因?yàn)橘Y金不到位而不得已建建停停，也有人根據(jù)其家鄉(xiāng)習(xí)慣，家里每出生一個(gè)孩子，就加蓋一層住房。所以，為了提高房地產(chǎn)稅的實(shí)際征收率，埃及政府近年來(lái)在進(jìn)一步細(xì)化征收舉措的同時(shí)，不斷研究降低房地產(chǎn)稅率的可行性，以從根本上減少房產(chǎn)擁有者對(duì)該稅種的逃避心理和鉆空子行為。 (來(lái)源：人民日?qǐng)?bào))
