“滬12條”樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)以來，買方觀望情緒加重，二手房掛牌量激增，原本處于上攻勢(shì)頭的上海樓市成交或暫時(shí)放緩速度。新政打亂了開發(fā)商的營(yíng)銷節(jié)奏，開發(fā)商們紛紛調(diào)整開盤計(jì)劃。

　　先買？先賣？深陷其中

　　146，829套！11日16時(shí)，上海官方網(wǎng)站房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅掛牌量已破14萬套，這僅是上海樓市細(xì)則公布的第四天。而在新政的首日，該數(shù)據(jù)還徘徊在13.9萬套。上海樓市細(xì)則使得剛解凍的二手房市場(chǎng)突陷“泥潭”。

　　一位客戶本打算出售自己總價(jià)約150萬的房子，再買下一套200萬的房子。但原來的房子遲遲沒有賣掉，看中的房子也催他交易。假如他先買下新房，不僅要承擔(dān)高額的二套房貸利率，交易個(gè)稅等方面的優(yōu)惠措施也不能享受。經(jīng)過協(xié)商，他只得一邊先支付一些定金推遲交易，一邊抓緊賣房。

　　目前，可能受影響最大的購房者是中端改善型購房者，他們手頭至少有一套以上房產(chǎn)，是否出售再購入一套，能否貸到款，非常矛盾。此群體目前“各懷鬼胎”，一方面擔(dān)心政策調(diào)整后，價(jià)格下調(diào)，想盡快出手；另一方面又擔(dān)心賣出后很難買進(jìn)。那些正在交易中的改善性需求則是深陷其中。在這輪新政影響下，很多二手房由于受房貸等方面的影響，使得交易取消，這將會(huì)誤傷部分下家“剛需客”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來一段時(shí)間，房?jī)r(jià)暫時(shí)不會(huì)大漲，如果已經(jīng)想改善型購房或出售房源，現(xiàn)在可掛牌出售，等市場(chǎng)盤整一段時(shí)間后，再入場(chǎng)購買。即使是“限購一套”，也是暫時(shí)性政策，未來仍然有機(jī)會(huì)。

　　開發(fā)商調(diào)整應(yīng)對(duì)策略

　　與“十一”秋季房展會(huì)期間的高人氣相比，上海目前不少樓盤銷售人員的態(tài)度出現(xiàn)了明顯變化。有樓盤銷售人員表示，會(huì)有相應(yīng)的優(yōu)惠，但具體措施還要等開會(huì)通知。以松江九亭某大型樓盤為例，該樓盤的樣板房11日接受現(xiàn)場(chǎng)預(yù)訂，開盤價(jià)將考慮調(diào)控因素。

　　選擇保守觀望的開發(fā)商也不在少數(shù)。市場(chǎng)人士分析，對(duì)于開發(fā)商來說，會(huì)根據(jù)自身的房源以及資金鏈情況做出應(yīng)對(duì)策略，因此在接下來的一個(gè)月內(nèi)，市場(chǎng)供給的節(jié)奏可能會(huì)放慢，不排除延期開盤的可能。有一些原本打算10月底開盤的項(xiàng)目，目前正在考慮是否推遲開盤日期。

　　數(shù)據(jù)分析師稱，相比中秋期間8個(gè)項(xiàng)目、國慶期間7個(gè)項(xiàng)目的開盤量，上周末的開盤量有一定幅度減少。在房產(chǎn)稅尚未出臺(tái)、后續(xù)政策執(zhí)行力尚不明朗的情況下，保守型開發(fā)商自然會(huì)選擇觀望。

　　盡管如此，部分業(yè)內(nèi)人士卻不看好上?！跋拶徚睢钡男Ч?，甚至可能導(dǎo)致“假離婚”潮?！氨本┰?月份出臺(tái)了‘限購令’后，成交量并沒有出現(xiàn)大幅度下降，這使得很多人不看好‘限購令’的效果，上海在7日出臺(tái)‘限購令’后，地產(chǎn)股也在8日出現(xiàn)大幅度反彈?！敝性禺a(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍說。