3月30日，漳州市本級中心城區(qū)范圍內(nèi)依法正式開展居住權登記。4月6日，漳州市不動產(chǎn)登記中心頒發(fā)了第一本居住權不動產(chǎn)登記證明，標志著居住權制度在漳州正式落地。
住宅所有權、居住權“兩權”分離時代正式開啟。那么，居住權對于二手房交易的影響究竟幾何？在二手房交易過程中，需要進一步注意些什么？快跟隨記者的腳步，來了解一下。
《民法典》規(guī)定： 居住權可約定期限
房產(chǎn)交易因為涉及較大的資金往來，購房人對于交易安全十分看重。在二手房交易過程中，購房人需要審慎查詢房屋產(chǎn)權歸屬、司法查封、抵押登記等信息，方能順利達成交易，辦理轉讓手續(xù)。隨著居住權的到來，購買二手房需要再增加一個查詢項目，那就是居住權登記情況。
那么，居住權究竟是一種什么權利呢？先來看看《民法典》的相關規(guī)定。
隨著十三屆全國人大三次會議表決通過，中國首部《民法典》正式問世，中國進入《民法典》時代。而《民法典》物權編的一大亮點，就是增加了居住權這一新型用益物權（指用益物權人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權利）。根據(jù)《民法典》第366條規(guī)定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。同時明確，居住權原則上無償設立，自登記時生效，不得繼承、轉讓，設立居住權的住宅，不得出租。居住權期間屆滿或居住權人死亡的，居住權消滅。
通俗的理解，居住權是指對他人所有的住宅及其附屬設施的占有、使用的權利，房屋一旦設立居住權，即便沒有取得房屋所有權，居住權人也可以在約定期限內(nèi)乃至終身居住。居住權“入典”，為實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、住有所居”提供了重要的制度保障。
具體來說，設立居住權的情形一般有：夫妻雙方離婚時在離婚協(xié)議中約定，離婚后的房屋所有權歸一方所有，另一方對房屋享有一定期限或者終身的居住權；父母作為住宅所有權人將房產(chǎn)所有權通過贈與或者買賣過戶給子女的同時，子女為父母設立居住權等。
二手房買家：
需查驗房屋是否設立居住權
根據(jù)規(guī)定，《民法典》并未禁止設立居住權的房屋進行出售，但也明確了居住權消滅的條件，即居住權期間屆滿或居住權人死亡。換句話說，依法設立居住權的房屋即便出售，居住權人可以以自己享有的居住權對抗新的房屋買受人，在居住權期限屆滿或居住權人死亡前，仍然可以繼續(xù)占有、使用該房屋，任何人不得隨意將其趕走。
因此，購房人在進行二手房交易時，除了要關注房屋是否存在抵押、租賃、查封等情況，還需查驗房屋是否設立了居住權，避免買了房卻住不進去的尷尬。
此外，為避免交易糾紛，購房人可以要求在二手房買賣合同中就房屋是否設立居住權作出特別約定，同時明確相應的違約責任條款。交易過程中，若因賣方隱瞞已設居住權或交易過程中新設居住權導致雙方發(fā)生爭議，應及時協(xié)商解決，若協(xié)商不成，可提請調解或訴訟，維護自身合法權益。
二手房賣家：
設置居住權可能影響房子流通
基于《民法典》的規(guī)定和居住權的特點，一旦設置了居住權，房屋所有權人對房屋的處置將會受到一定程度的限制。因此，在要不要設置居住權這個問題上，應該謹慎考量，否則可能影響房子的流通性。
在交易過程中，如果房子設置了居住權，賣方應當向購房人如實告知房屋權利登記情況，不得隱瞞真實情況。一旦居住權消滅，房屋所有權人應當及時辦理注銷登記，避免造成不必要的誤會，從而影響房子的流通。
主管部門：
推行制度和技術雙重保障
對于廣大市民來說，目前居住權還是一個比較陌生的概念，但隨著漳州居住權登記的正式啟動，二手房交易市場迎來新的變革，有關部門也將進一步完善政策和技術保障，為廣大購房戶打造更加安全的交易環(huán)境。
為切實保障房屋交易當事人合法權益，漳州市住建局迅速研究部署，積極回應民生訴求，進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀（中介）展業(yè)行為，要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀（中介）機構在開展二手房交易居間服務時，必須仔細核驗受托房屋是否存在抵押、租賃、居住權等登記信息，并如實、完整地將核驗結果告知買賣雙方。同時，為避免交易雙方因居住權問題發(fā)生交易糾紛，市住建局在房屋交易管理系統(tǒng)中設置了交易提醒，交易雙方發(fā)起交易合同網(wǎng)簽時，系統(tǒng)將自動核驗房屋是否設立居住權，并提示雙方注意交易風險，從制度和技術層面雙重保障居住權環(huán)境下的二手房交易安全。
有關部門提醒廣大購房者，買房前要多留意和關注，尤其是確認房屋是否帶有居住權，買后才能更省心和安心。
另外，根據(jù)目前的政策，居住權和入學權益沒有關系。子女能否就讀某所學校，看的是住宅所有權，而不是居住權。
■記者 張晗 通訊員 嚴藝娟 趙曄婧
