這次困難來得很突然，無法提前準備應對，使我們措手不及。
深處危機中的正榮地產(chǎn)展開了自救。
2月23日，正榮地產(chǎn)召開投資者電話會，正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝在會上表示，目前，公司實在沒有辦法如期償還到期債務，希望投資人對2022年內(nèi)到期的美元債本金進行展期，給予公司一年時間逐步強化經(jīng)營性現(xiàn)金流。
兩天前，正榮地產(chǎn)公告稱，擬對5筆2022年內(nèi)到期海外票據(jù)展期一年，并向持有人進行同意征求，合計剩余金額7.98億美元，一筆人民幣債券金額為16億元。
這5筆境外債分別為：2022年3月到期年息5.95%的優(yōu)先票據(jù)、2022年4月到期年息5.98%的優(yōu)先票據(jù)、2022年6月到期年息7.125%的優(yōu)先票據(jù)、2022年8月到期年息8.7%及2022年9月到期年息6.5%的優(yōu)先票據(jù)，尚未償還的本金總額分別約為5000萬美元、2.18億美元、16億元人民幣、2.93億美元、2.36億美元。其中，3月到期的優(yōu)先票據(jù)為一筆私募債。
正榮地產(chǎn)給出的展期條件是，以現(xiàn)有1000美元債券置換2023年3月6日到期的1000美元優(yōu)先票據(jù)，及根據(jù)同意時間支付10美元或5美元同意費，并以現(xiàn)金形式支付利息；新美元票據(jù)將按年利率8%計息，每半年支付一次。以現(xiàn)有1000元人民幣債券置換2023年到期的1000元人民幣優(yōu)先票據(jù)，根據(jù)同意時間支付100元或50元人民幣現(xiàn)金，并以現(xiàn)金支付利息；新人民幣票據(jù)將按年利率8%計息，每半年支付一次。
在被問及如果5筆境外債交換要約及同意征求失敗，公司有何替代方案時，正榮地產(chǎn)財務負責人康弘表示，公司體量大，債務結構非常復雜，只能通過短時間本金展期才有可能維持利息的正常支付，這也是對各方的最優(yōu)方案。如果本次交易無法順利完成，公司會考慮整體債務重組。
除針對上述5筆債券尋求展期外，正榮地產(chǎn)還就8筆在2023年或之后到期的債券進行同步同意征求，但并未改變金額、票息及到期時間，僅是為了修改一些條款。上述13筆債券未償還金額總額約為34.123億美元。
“這次困難來得很突然，無法提前準備應對，使我們措手不及。”黃仙枝表示。
2月11日正榮系股價暴跌，正榮地產(chǎn)最大跌幅超80%，旗下物業(yè)公司正榮服務更是一度跌超85%。當日下午，正榮地產(chǎn)發(fā)行的一只2億美元永續(xù)債“20正榮03”持續(xù)下跌，跌幅一度超過30%，盤中甚至出現(xiàn)了臨時停牌，引發(fā)股債雙殺及市場持續(xù)關注。
“今年1月份發(fā)出公告是基于當時公司資金的鋪排計劃。遺憾的是過去的一兩個月，公司的現(xiàn)金收支與去年預期相差極大。”康弘說。
他給出了幾點原因，一是前兩個月整體銷售不及預期，一月份全口徑銷售較同期下降了約30%；二是前兩個月融資貸款普遍落空，融資凈流出加劇，按計劃1月份要還款接近55億元，但僅融資14億元，包括西安、廣州等地開發(fā)貸融資都遭遇落空，部分國有股份銀行的合同未到期就提前抽貸；三是春節(jié)前是工程款以及其他支出高峰，1月份支出比平時高出了將近15億元，整體現(xiàn)金流流出約81億元，超出預期50億元，這對公司原來的資金計劃造成了很大影響。受資金監(jiān)管政策不斷收緊影響，2月初可用資金占總資金約5%左右，受限比例高達95%，目前沒有看到好轉(zhuǎn)跡象。
黃仙枝也向投資者展示了企業(yè)遇到的困難：全面收緊的監(jiān)管政策嚴重影響了正榮地產(chǎn)銷售和回款，2021年下半年以來，正榮地產(chǎn)的銷售額呈每月下降趨勢；2022年1月與去年同期相比下跌約30%。盡管公司采取了各種措施以減少開支，包括推進資產(chǎn)處置，未能止住經(jīng)營現(xiàn)金流大幅衰減趨勢。與此同時，境內(nèi)外融資和再融資逐步停滯，到去年四季度公司已無法在公開市場上再投資。另一方面，債務到期和項目交付接踵而至，春節(jié)前后支付高峰使流動性壓力進一步加緊。
“針對這次危機，公司進行了各方面努力，還是沒有辦法彌補現(xiàn)金流和到期債務之間的巨大缺口。因此希望在投資人支持下進行債務展期，避免大面積違約，通過債務展期爭取一年時間的穩(wěn)定經(jīng)營，恢復流動性。”正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼副董事長劉偉亮表示。
會上，正榮地產(chǎn)也給出了增加現(xiàn)金回籠、滿足債券未來兌付的方案：
第一，在途資金的回籠以及受限資金的釋放以補充流動性。
第二，加快銷售和資金回籠。截至2月初，預計剩余權益貨值大概1300億元以上。
第三，持有物業(yè)出售。有近100億元自持物業(yè)，按照公允價值計算凈值大概在40億到50億元。
“目前我們已經(jīng)梳理了一批合作項目和投資性物業(yè)，正與現(xiàn)有合作方以及國企、央企進行洽談股權轉(zhuǎn)讓事宜，預計今年上半年可以完成30億—40億元規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。”劉偉亮表示。
（中國房地產(chǎn)報 記者 苗野）
