北京拍出“最牛地王”

　　樓面價超出周邊房價三倍

　　6月2日，北京土地市場成功出讓三宗地塊，包括海淀北部一宗商業(yè)地塊，以及順義后沙峪、延慶新城兩宗住宅用地。當日，這三宗地塊均吸引了眾多房地產(chǎn)企業(yè)的關注，順義后沙峪地塊網(wǎng)上報價達到14次，而海淀北部與延慶新城地塊網(wǎng)上報價也均達到12次。

　　其中，延慶新城地塊現(xiàn)場經(jīng)過13家房企競價，最終以10.425億元的總價，配套31500平方米自住房的代價出讓，溢價率約50%。業(yè)內(nèi)測算，該地塊最終樓面價高達4.3萬元/平方米。

　　值得一提的是，該地塊樓面價不僅創(chuàng)下區(qū)域內(nèi)新高，而且超出周邊在售房價三倍有余。亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計資料顯示，2010年以來，延慶縣僅新增住宅用地6宗，近兩年該區(qū)域均未有宅地入市，因此區(qū)域內(nèi)在售項目寥寥無幾，且多為尾盤銷售，唯一一個新盤城建萬科城尚未入市。該區(qū)域成交情況也并不活躍，2016年前5個月，商品住宅（不含保障房與自住房）僅成交33套，成交均價1.2萬元/平方米左右。別墅產(chǎn)品更是僅有9套成交，成交均價1.3萬元/平方米。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，該地塊整盤容積率為2.2，由于配建部分規(guī)模較大，因此可通過“合理分配”容積率的方式，降低純商部分容積率，使得地塊具備出產(chǎn)低密度產(chǎn)品的可能性，但同時由于地塊位置較遠，且產(chǎn)品形態(tài)復雜，項目具備一定操作難度。

　　除了延慶新城地塊以外，順義后沙峪地塊當日經(jīng)過16家房企競價，最終以7.5億元總價，以及異地配建6.8萬平方米保障房的代價，被陽光城競得。海淀北部商業(yè)地塊也吸引了包括城建、萬科、華潤首開等在內(nèi)的15家房企及綜合體參與競爭，最后龍湖以14.1億元的總價競得，折合樓面價3.02萬元/平方米，預計未來售價將在5萬元/平方米以上。

　　郭毅分析認為，從今年以來土地市場競爭情況來看，北京土地市場受歡迎程度較高，而這主要是受到市場去化速度較快的影響。根據(jù)亞豪數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交41727套，創(chuàng)近三年同期新高。另一方面，住宅庫存量急劇下滑至6.38萬套，僅夠消化8個月，瀕臨合理去化周期的下限。市場需求的旺盛以及有效庫存的見底，使得北京土地市場雖然競爭激烈，價格高企，但眾多房企仍然蜂擁而至。

　　除此之外，由于近兩年來全國房地產(chǎn)市場分化嚴重，三四線城市面臨較大庫存壓力，為規(guī)避風險，房企紛紛開始回歸一線城市。與此同時，今年前5個月北京土地市場僅成交17宗經(jīng)營性用地，住宅用地更是僅有5宗，這兩個數(shù)字均創(chuàng)造了同期的歷史新低，土地稀缺進一步加劇了房企之間的競爭局面。