中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所5日發(fā)布的2011年房地產(chǎn)藍皮書認為，房地產(chǎn)調(diào)控面臨攻堅戰(zhàn)，并預測，更嚴厲的調(diào)控政策在2011年將被迫陸續(xù)出臺，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來政策調(diào)控的重點，建議全面開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收。
低迷
多地樓市環(huán)比仍呈頹勢
中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，上周(4月25日至5月1日)監(jiān)測的35個城市中，20城市樓市成交量上漲，13城市成交量漲幅在30%以上，昆明、大連、三亞漲幅逾100%。重點城市中，4城市成交量均環(huán)比上漲，其中北京漲幅最大，達42.67%，其次是南京，漲幅達到41.15%，廣州漲幅亦達15%。
不過，雖然上周環(huán)比有所反彈，但多數(shù)熱點城市成交量與去年同期相比仍呈頹勢，市場依舊低迷。今年1至18周，深圳、南京、蘇州、成都、北京、長沙、上海、重慶等重點城市中，僅成都成交面積同比2010年上漲，其余皆下跌。北京跌幅最大，達33.49%。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為，在成交萎靡的背后，市場信心不足，各方預期不一是重要原因。相當一部分購房者對后續(xù)政策及房價下跌抱以期待，加之限購、限貸等政策約束，這些因素綜合在一起就造成了買方推遲入市的現(xiàn)狀。另一方面，政府干預銷售的策略之下，二手房業(yè)主并不會急于拋盤，因此，買賣雙方都認為現(xiàn)在不是出手的有利時機，成交低迷在所難免。
2011年房地產(chǎn)藍皮書認為，由于政策實施存在反復性，導致市場主體對未來政策預期的不確定性，潛在投機性需求向現(xiàn)實需求轉化將有所收斂，但轉化動力仍存。
就開發(fā)商而言，經(jīng)歷2008年至2010年間短暫V形調(diào)整反轉的經(jīng)驗和教訓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控盤愿望大大加強，經(jīng)歷2009年至2010年火爆的銷售市場繁榮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也積累了巨額的銷售收入和利潤，控盤能力也大大增強。
徐楓認為，雖然目前市場上個別開發(fā)商開始進行試探性降價促銷，但仍不能稱之為普遍現(xiàn)象，多數(shù)開發(fā)商還是處于觀望狀態(tài)，況且相當一部分開發(fā)商資金面只是“有點吃緊”，還未到危險的地步。
對于未來一段時間的成交走勢，徐楓預測，熱點城市的一手住宅成交量可能會維持4月份的水平，不過，如果后續(xù)供應量與現(xiàn)在持平的話，也不排除小幅回升的可能。就二手市場而言，目前整體上處于回升階段，以周為時間段進行考量的話，隨后可能會以5%左右的幅度緩慢抬升，但如果各地推行評估價過戶，二手房的成交量將會遭遇重創(chuàng)。
相持
房價或進入拉鋸戰(zhàn)狀態(tài)
成交量持續(xù)歷史低位徘徊并未帶來普遍的價格松動。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年4月，全國100個城市住宅平均價格為8773元/平方米，較上月上漲0.40%。其中，北京等十大城市4月平均價格為15802元/平方米，環(huán)比上漲0.13%。
價格的微漲態(tài)勢在四大一線城市二手房市場表現(xiàn)得更為明顯?！耙皇肿≌山粌r格的形成由于穿插了過多的行政痕跡，所以二手房的成交情況是更為可信的風向標。”徐楓說。
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月，北上廣深四地二手房成交價格環(huán)比、同比均呈漲勢。其中，上海二手房的成交均價達31030元/平方米，環(huán)比漲幅為3.6%，為四城市中最高，北京、深圳、廣州的環(huán)比漲幅分別為1.1%、1.1%和0.7%。同比來看，廣州二手房均價達19346元/平方米，同比漲幅高達32%，北京、深圳、上海的同比漲幅分別為15%、13%和18%。
對于未來的價格走勢，2011年房地產(chǎn)藍皮書并不看好今年房價回落，認為今年年內(nèi)商品房價可能進入相持態(tài)勢。
中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員、藍皮書副主編尚教蔚表示，2011年房地產(chǎn)市場結構分化，商品房供給增幅放緩，保障性住房加大入市力度，將導致房價走勢出現(xiàn)分化格局。中高檔商品房價存在走高壓力，低檔商品房價存在下調(diào)壓力。
不過她同時表示，在商品住房市場中高檔房價走高、低檔房價走低的相持格局下，納入銷售市場的低檔保障性住房統(tǒng)計范圍的平均房價將呈現(xiàn)下調(diào)趨勢。
國家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心副主任劉琳也持類似看法。她在藍皮書中撰文稱：“在影響住宅市場供求兩方面的因素作用下，預計2011年住宅市場基本平穩(wěn)。”
文章表示，短期看房價上漲仍存在一定的壓力。在這樣的形勢下，2011年尤其是上半年房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境仍會很嚴厲，穩(wěn)定物價的政策目標要求一定會繼續(xù)控制房價的上漲，抑制住房投資投機需求的政策仍將從緊。
而且從供給方面看，劉琳表示，未來一段時間隨著我國城鎮(zhèn)化的穩(wěn)妥推進，住房供求將保持增長態(tài)勢。具體到住宅市場自身的供求狀況來看，2010年住宅新開工面積保持較高增速，這將增加2011年住宅市場的供給，也為市場需求者提供了較多的選擇，有助于住宅成交量的增加。同時，保障性住房建設將對住宅開發(fā)投資產(chǎn)生較大貢獻，因此預計2011年住宅開發(fā)投資仍將表現(xiàn)為同比增加。
劉琳稱，2011年我國經(jīng)濟增速的放緩將減小房價漲幅增加的可能性，住宅市場供給量的增加將減小供求矛盾，伴隨宏觀政策特別是貨幣政策的調(diào)整、保障性住房體系和商品房體系的逐步完善，預計2011年住宅價格將保持基本平穩(wěn)。
攻堅
更嚴厲調(diào)控將延伸至存量市場
基于對房價可能進入相持態(tài)勢的判斷，藍皮書表示，房地產(chǎn)調(diào)控面臨攻堅戰(zhàn)，更嚴厲的調(diào)控政策在2011年將被迫陸續(xù)出臺。
尚教蔚說，2006年以來，由國務院和國辦頒發(fā)針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控電文達11件，土地供給、交易稅費、金融約束、結構限制等政策措施均被采用，但房地產(chǎn)市場特別是住房市場投機性需求仍未被有效抑制。由于土地供給、交易稅費、金融約束等政策工具往往只針對新增市場，較少觸及既得利益，但更嚴厲的調(diào)控政策可能向存量市場延伸，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來政策調(diào)控的重點，將嚴重影響多套住房持有人群的既得利益，增加政策出臺和實施難度。
未來，住房持有環(huán)節(jié)可能成為政策調(diào)控的重點。尚教蔚表示，經(jīng)過多年呼吁，作為調(diào)節(jié)住房持有、抑制投機性需求的住房持有稅，已經(jīng)進入醞釀和試點階段，重慶和上海率先開始了政策試點探索。但全國更全面的房產(chǎn)持有稅征收還有待社會各階層進一步達成共識。建議全面開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，將目前上海、重慶的房產(chǎn)稅試點在“十二五”期間應加快向全國推廣。
她表示，開征房產(chǎn)稅不僅可增加地方財政收入，形成穩(wěn)定稅收來源，也可抑制房價過快上漲，調(diào)節(jié)收入分配差距，達到“削貧富差距之峰”的效果。
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策肯定將持續(xù)下去。今年1月份出臺的“新國八條”現(xiàn)在正在貫徹落實過程中，走在“半道”上，它的效果如何到年底才能檢驗出來。
王玨林稱，目前出臺的一些政策屬于限制性政策，一旦放松就可能反彈。這種反彈帶來的損失非常之大，一是這幾年的調(diào)控成果就沒有了，而且再實施調(diào)控難度加大；二是可能導致市場更加混亂。
國家統(tǒng)計局投資司李洪俠博士預計，2011年，各項房地產(chǎn)調(diào)控政策將圍繞“新國八條”進一步細化、落實。
包括：保障性安居工程建設力度將進一步加大，相關土地、財稅和信貸支持政策將進一步完善；抑制投資投機性購房需求的差別化信貸政策將繼續(xù)，并有視市場情況不斷趨緊的可能；違法違規(guī)閑置和囤積土地行為將被切實追究責任；穩(wěn)定房價和落實調(diào)控政策不力的地方政府將很可能被問責；限購等必要的行政手段將會適時增加并擴大應用范圍；促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長遠規(guī)劃和政策有望出臺；《住房保障法》起草有望取得突破性進展；房產(chǎn)稅有望在上海和重慶試點基礎上全國推廣。
