中國(guó)人民銀行自本周五(3月25日)起將上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來(lái)第九次上調(diào)。此次調(diào)整后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到20.0%的歷史高位。在密集的樓市調(diào)控政策接連出臺(tái)背景下，再次提高存款準(zhǔn)備金率無(wú)疑將令已經(jīng)因?yàn)殇N(xiāo)量明顯萎縮的大部分開(kāi)發(fā)商資金鏈壓力增大，此項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響會(huì)有多大，成為最近人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年30家房地產(chǎn)公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為252.23億元，同比增長(zhǎng)43.67%，但業(yè)績(jī)分化明顯，部分中小房企業(yè)績(jī)下滑甚至出現(xiàn)虧損，多數(shù)房企現(xiàn)金流明顯下滑。有報(bào)道稱，
這30家房企去年現(xiàn)金流驟減575億元，部分開(kāi)發(fā)商資金壓力加大。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將收緊樓市上過(guò)多的流動(dòng)性。北京中原分析人士認(rèn)為，此前針對(duì)樓市的兩輪調(diào)控主要著眼于樓市的交易環(huán)節(jié)。第三輪調(diào)控不僅通過(guò)前所未有的限購(gòu)直接抑制了過(guò)半需求，更掐緊了令樓市火爆的命脈——信貸資金。連續(xù)幾次的加息、取消貸款利率優(yōu)惠政策等措施使目前購(gòu)房成本已經(jīng)顯著增加。限購(gòu)、限貸、加稅、增供等政策疊加作用已經(jīng)使樓市成交量大幅下跌，進(jìn)而明顯影響到開(kāi)發(fā)商的資金回籠。占到目前開(kāi)發(fā)商總資金來(lái)源26%的定金及預(yù)收款這一塊很可能因?yàn)槌山涣康睦^續(xù)萎縮而出現(xiàn)明顯的下降。與此同時(shí)，2010年積壓的大量土地在今年將進(jìn)入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商資金的消耗量將持續(xù)上漲。
銀行的信貸額度也將明顯縮小。隨著信貸額度的減少，開(kāi)發(fā)商將面臨來(lái)自開(kāi)發(fā)貸款及銷(xiāo)售貸款雙萎縮的巨大壓力。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，雖然去年許多開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售回款不錯(cuò)，面對(duì)調(diào)控并沒(méi)有出現(xiàn)像2008年那樣嚴(yán)重的資金鏈危機(jī)，但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度加大，通過(guò)資本市場(chǎng)和信托渠道融資被嚴(yán)格管控，這次提高存款準(zhǔn)備金率，收緊流動(dòng)性，將使得開(kāi)發(fā)商融資更加困難，可謂“雪上加霜”。
中原地產(chǎn)分析，提高存款準(zhǔn)備金率后，銀行的按揭貸款發(fā)放會(huì)更加嚴(yán)格，銀行對(duì)利潤(rùn)相對(duì)比較低的首套房貸款很可能還會(huì)繼續(xù)收緊。目前市場(chǎng)上首套房已經(jīng)基本恢復(fù)基準(zhǔn)利率。一旦準(zhǔn)備金繼續(xù)上調(diào)，很可能第一套房利率上漲到1.1倍。而第二套房目前市場(chǎng)上已經(jīng)逐漸開(kāi)始出現(xiàn)上調(diào)超過(guò)1.1倍的現(xiàn)象。個(gè)別資質(zhì)有問(wèn)題的貸款者甚至最高已達(dá)1.5倍。限購(gòu)政策疊加信貸政策，特別是資金面的收緊將使購(gòu)房需求繼續(xù)萎縮，促使樓市從量變到質(zhì)變。
開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃是否會(huì)引發(fā)降價(jià)？胡景暉判斷，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)融資困難將加大其降價(jià)促銷(xiāo)、快速銷(xiāo)售回款的壓力。此次提高存款準(zhǔn)備金率有可能成為點(diǎn)燃房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是新房市場(chǎng)降價(jià)風(fēng)潮的導(dǎo)火索。預(yù)計(jì)3月下旬會(huì)有更多的樓盤(pán)加入到打折降價(jià)的行列。
