“冒險(xiǎn)家” 融信

　　負(fù)債率高居同行之首，今年拿地超200億

　　羅韜 張歆晨

　　[數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，該公司先后在土地市場(chǎng)上斥資超過230億元，于上海、杭州等多地?fù)寠Z地王。而今年上半年，該公司合同銷售總額不足180億元。]

　　[融信多年來一直采取高杠桿的財(cái)務(wù)策略，記者梳理發(fā)現(xiàn)，2012至2015年，融信中國(guó)資產(chǎn)負(fù)債率分別為86.71%、91.79%、96.74%和85.42%，連續(xù)幾年在港股40家地產(chǎn)公司中位居榜首。]

　　自從融信中國(guó)（03301.HK，下稱“融信”）進(jìn)入公眾視線之后，這家閩系地產(chǎn)公司就頻繁處于爭(zhēng)議的風(fēng)口浪尖，一方面因?yàn)楣矩?cái)務(wù)策略過于激進(jìn)，另一方面在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)出與公司規(guī)模不相匹配的進(jìn)取。

　　有數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，該公司先后在土地市場(chǎng)上斥資超過230億元，于上海、杭州等多地?fù)寠Z地王。而今年上半年，該公司合同銷售總額不足180億元。

　　融信在財(cái)務(wù)杠桿上的大膽尺度在同行中頗為罕見，這使得該公司規(guī)模得以在短短幾年時(shí)間快速膨脹?？梢哉f，該公司2013年啟動(dòng)全國(guó)擴(kuò)張到去年實(shí)現(xiàn)香港上市，這一路可謂是走得頗為驚險(xiǎn)，但上市成功之后的融信，并沒有急于安全著陸，依然踩著擴(kuò)張的加速器到處跑馬圈地。

　　強(qiáng)勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)土地

　　福建系商人信奉“愛拼才會(huì)贏”的人生哲學(xué)，作為閩系開發(fā)商中新的代表，融信在土地市場(chǎng)上可謂拼盡全力。

　　7月29日，上海楊浦區(qū)新江灣城N091101單元A4-01（B3）地塊進(jìn)行土地拍賣環(huán)節(jié)，起始總價(jià)20.898億元，起始樓板價(jià)3.5萬元/平方米，這是上海新江灣出讓的第十塊土地。現(xiàn)場(chǎng)拍賣的企業(yè)包括融信、龍湖、山東黃金、融創(chuàng)、保利置業(yè)+東原、新城、泰禾。

　　最后，融信以總價(jià)31.55億元，樓面價(jià)52840元/平方米，拍下楊浦新江灣城NO91101單元A4-01（B3）地塊。按照業(yè)內(nèi)估計(jì)，剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實(shí)際樓板價(jià)在8.5萬~9萬/平方米，那么該項(xiàng)目未來售價(jià)將超過10萬元/平方米。

　　這只是融信搶奪土地資源的一個(gè)縮影。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至7月28日，融信今年獲取土地?cái)?shù)量12塊，拿地總價(jià)203.74億元，平均地價(jià)1.37萬元/平方米，拿地金額在所有房企中排名第11。

　　如果加上7月29日的土地，融信今年拿地金額超過230億，拿地金額則在房企排名第八，僅少于綠地、恒大、萬科、碧桂園、保利、融創(chuàng)、金茂七家。而克而瑞《2016年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示，融信今年上半年銷售金額174.1億元，排名第28位。單從數(shù)據(jù)上看，融信這家三線房企在2016年的土地購(gòu)買力度足以比肩年銷售額近千億的一線房企。

　　如此急切地土地增持，融信到底意欲何為？

　　在分析人士看來，在去年登陸香港資本市場(chǎng)的融信，為迎合資本市場(chǎng)喜好，以及保持后續(xù)增長(zhǎng)，急于要擴(kuò)大其土地儲(chǔ)備的規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，該公司擁有土地儲(chǔ)備的總建筑面積僅為517萬平方米，在國(guó)內(nèi)年銷售額在200億~300億的同行陣營(yíng)中略顯偏低。因此，當(dāng)公司上市成功打通融資渠道之后，首先需要解決這個(gè)“硬傷”。

　　因此，融信增加土地儲(chǔ)備的意愿十分強(qiáng)烈，今年合計(jì)買地12宗，總建筑面積152萬平方米，其中不乏“高溢價(jià)、高單價(jià)、高總價(jià)”的三高地王。例如4月初，融信以17億元總價(jià)將杭州蕭山杭發(fā)廠地塊收入囊中，這也是進(jìn)入2016年以來融信拿下的蕭山第二宗地塊。樓面價(jià)18557元/平方米，創(chuàng)蕭山宅地樓面價(jià)新紀(jì)錄。

　　6月初，融信經(jīng)過163輪激烈競(jìng)價(jià)，力壓萬科、保利、華潤(rùn)、招商、陽光城等數(shù)十家開發(fā)商奪得廈門同安地塊，溢價(jià)率131.66%，總計(jì)成交價(jià)26.34億元。

　　另外值得關(guān)注的是，為了快速增加土地儲(chǔ)備，該公司更不惜在樓市表現(xiàn)一般的杭州大肆圈地，先后在杭州購(gòu)地多達(dá)8宗，并且重倉(cāng)蕭山一個(gè)區(qū)域。

　　高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)

　　上市之初，融信曾經(jīng)因?yàn)槠涑^1500%的凈負(fù)債比率刷新市場(chǎng)紀(jì)錄，雖然公司上市后不斷拓寬融資渠道，但其杠桿的運(yùn)用并沒有顯著降低，今年以來，為配合其兇猛的土地?cái)U(kuò)張，融信不斷尋求外部輸血，使用了多種融資手段以補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金。

　　根據(jù)其公告披露的數(shù)據(jù)，融信在2015年底和2016年初先后發(fā)行了兩批公開公司債券，合計(jì)金額25億元。

　　此外，融信發(fā)行了50億元私人公司債，分4批發(fā)行。3月22日，融信完成發(fā)行第一批私人公司債券，本金額5億元人民幣，為期三年，年利率7.5%。4月29日，融信發(fā)行本金額為5.5億元的第二批私人公司債券，年利率7.4%，為期三年。6月24日，完成發(fā)行本金額為10.5億元人民幣的第三批私人公司債券，其年利率定為7.52%，為期3年。7月29日，完成發(fā)行本金額為人民幣29億元的第四批私人公司債券，年利率為5.8%，為期3年。

　　同時(shí)，融信通過其他途徑也完成了部分融資。3月30日，融信宣布，出售融信（福州）置業(yè)有限公司股權(quán)的11%，由此獲取9.97億元現(xiàn)金流。

　　不但如此，該公司還試水資產(chǎn)證券融資，于7月8日，融信向合格投資者發(fā)行購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款的資產(chǎn)支持證券，本金額為人民幣8.8億元。

　　不完全統(tǒng)計(jì)顯示，融信在上市之后憑借多種融資工具，合計(jì)為其增加超過100億元的銀行借款之外的間接融資。

　　值得一提的是，融信還通過入股險(xiǎn)資，希冀打通新的融資渠道。4月25日融信公告與京東方科技、平潭國(guó)有資產(chǎn)、平潭投資及北京旋極訂立發(fā)起人協(xié)議，將成立合營(yíng)公司，以用于中國(guó)經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)，各訂約方各持有合營(yíng)公司的20%股權(quán)且將以現(xiàn)金注資4億元，最終出資總額為20億元，將用于應(yīng)付合營(yíng)公司的營(yíng)運(yùn)資金需求。

　　事實(shí)上，融信多年來一直采取高杠桿的財(cái)務(wù)策略，記者梳理發(fā)現(xiàn)，2012至2015年，融信中國(guó)資產(chǎn)負(fù)債率分別為86.71%、91.79%、96.74%和85.42%，連續(xù)幾年在港股40家地產(chǎn)公司中位居榜首。

　　2015年，鑒于公司實(shí)現(xiàn)首次公開發(fā)行，股東權(quán)益較2014年末大幅增長(zhǎng)近5倍至50.72億元，融信中國(guó)凈負(fù)債比率較上一年的1541%大幅下降至247%，但在中國(guó)地產(chǎn)公司中仍居高位。2016年5月26日中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》以及2016年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司排行榜單結(jié)果顯示，房地產(chǎn)行業(yè)2015年的凈負(fù)債率均值僅為96.09%。

　　此外，融信的債務(wù)結(jié)構(gòu)中短期債務(wù)占比較高。克而瑞的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2015年，65家重點(diǎn)房企長(zhǎng)短期負(fù)債比平均值為2.12，融信的比值為0.73，長(zhǎng)短期負(fù)債比位于統(tǒng)計(jì)內(nèi)企業(yè)倒數(shù)第二。

　　數(shù)據(jù)顯示，融信在2013年啟動(dòng)其全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略之后，幾乎將財(cái)務(wù)杠桿使用到極致以支持其擴(kuò)張型戰(zhàn)略，雖然此舉有助于公司規(guī)模的急速膨脹，但也無異于高空走鋼絲，稍有不慎便會(huì)滿盤皆輸。